Контроль строительства дома

Как выбрать подрядчика по строительству дома

Не каждый решится построить коттедж своими руками, ведь для этого нужен опыт. К тому же, из-за занятости человек не всегда может проводить на стройке каждый день. В таких ситуациях лучше всего обратиться к профессионалам — застройщикам, которые специализируются на строительстве загородных домов. Они подберут надёжную бригаду строителей и обеспечат контроль за процессом.

Чтобы выбрать надёжного подрядчика для строительства коттеджа, стоит обратить внимание на предложения от проверенных компаний-застройщиков с опытом работы в этой сфере.

У серьёзной организации должен быть полноценный сайт, а не одностраничник. На таком сайте вы сможете узнать, какие услуги предоставляет фирма. Также вы увидите фотографии уже реализованных проектов и прочитаете отзывы клиентов.

Если вы выбираете подрядчика, обратите внимание на следующие важные моменты:

Отзывы о работе фирмы

Чтобы узнать о работе строительной компании из первых рук, изучите отзывы клиентов на независимых интернет-площадках. Там люди делятся своим опытом без оглядки на официальную позицию компании.

Стоимость работ, указанная на сайте застройщика

На сайте приводится ориентировочная стоимость. Дело в том, что каждый проект индивидуален, поэтому и цена будет отличаться.
Лучше всего посетить офис компании и пообщаться с менеджером лично. Так вы сможете узнать, насколько реальная стоимость работ отличается от той, что указана на сайте. Если цены значительно различаются, это может быть признаком недобросовестности подрядчика.

Портфолио

Вряд ли подрядчик рискнёт использовать поддельное портфолио, но чтобы обезопасить себя, стоит посетить стройплощадку и своими глазами увидеть дома, которые строит застройщик.

Когда вы окажетесь на строительной площадке, обратите внимание на то, как одеты рабочие. Они должны быть в фирменной форме. Также стоит выяснить, являются ли они временными или постоянными сотрудниками.

Оцените уровень дисциплины и качество работы строителей. Посмотрите, в каком состоянии находится строящийся объект и окружающая его территория. Возможно, вы заметите признаки небрежного отношения к работе или несоблюдения правил санитарии.Обратите внимание на эти нюансы, прежде чем решитесь на заключение договора с подрядчиком.

Договор с застройщиком

К этому документу необходимо приложить сметы, чертежи, графики и все необходимые расчёты. В договоре также указываются этапы строительства и срок сдачи объекта.

Гарантийный срок на построенный дом должен составлять не менее пяти лет с момента его сдачи. Даже если вы сотрудничаете с проверенной компанией и договор кажется вам максимально прозрачным и выгодным, контроль за строительством дома всё равно должен осуществлять клиент.

Самостоятельный контроль строительства дома

Чтобы построить коттедж, нужно выполнить несколько шагов и тщательно контролировать процесс на каждом этапе строительства загородного дома.

Выбираем стройматериалы
Этот этап является наиболее важным, потому что качество купленных строительных материалов имеет решающее значение.

Чтобы осуществлять контроль над процессом, необходимо понимать, для чего предназначен каждый материал и как он будет использоваться. Неважно, какой дом вы планируете построить — из арматуры, пеноблоков, кирпича, бетона или дерева — выбранный материал должен соответствовать техническим и эксплуатационным требованиям.

Кроме того, в документации, такой как проект, смета или договор на поставку стройматериалов, необходимо указать, из какого материала будут сделаны все элементы коттеджа, а также их параметры.

Контроль за строительством дома заключается не только в том, чтобы убедиться, что на стройплощадку был завезён выбранный строительный материал. Заказчику необходимо лично присутствовать при его монтаже и укладке, чтобы исключить возможные случаи воровства. Также иногда недобросовестные подрядчики вместо качественных материалов используют более дешёвые аналоги.

Отслеживаем, правильно ли укладывают фундамент

Чтобы построить крепкий и долговечный дом, необходим надёжный фундамент. От качества основания зависит прочность всего строения. В таком коттедже будет не только комфортно жить, но и безопасно находиться.

К сожалению, ошибки на этапе заливки фундамента — не редкость. Чтобы их избежать, стоит ещё до подписания договора с подрядчиком убедиться в качестве работы строителей.

Как это сделать? Перед тем как заключить договор с застройщиком, посетите строительную площадку и понаблюдайте за работой бригады.

Контролируем возведение стен дома

Прежде чем приобрести строительные материалы для возведения стен, важно ознакомиться с их основными характеристиками и выбрать наиболее подходящий вариант.

Каждый строительный материал имеет свои преимущества и недостатки. Они различаются по размерам и весу, прочности, теплоизоляционным свойствам и влагостойкости. Также стоит учитывать внешний вид материала, поскольку он играет немаловажную роль в создании эстетичного облика дома.

Чтобы коттедж был не только прочным, но и красивым, строительство стен следует осуществлять в соответствии с требованиями технологии. Поэтому рекомендуется контролировать процесс возведения собственного дома.

Следим за созданием кровли

На этом этапе необходимо убедиться, что гидро- и теплоизоляция уложены правильно. Если это не так, крыша может начать протекать. Во время дождя влага будет попадать в дом, а тепло будет плохо сохраняться внутри.

Если крышу смонтировать без соблюдения технологии, в будущем придётся тратить большие суммы на отопление дома. В худшем случае дом может растрескаться и деформироваться.

Контроль качества строительства домов должен осуществляться на каждом этапе. Даже небольшая ошибка, допущенная бригадой, может привести к разрушению всего дома. Проверяйте всё: как залит фундамент, как выполнена отделка.

Что делать, если нет возможности вести контроль за строительством дома

Если человек постоянно занят работой и у него есть дети, у него может не хватать времени и сил на то, чтобы контролировать строительство своего частного дома.

Вы можете обратиться за помощью к другу или нанять прораба. Но даже они могут не учесть некоторые важные для вас детали.

Как действовать в такой ситуации? Воспользуйтесь современными информационными технологиями, которые сейчас широко применяются.

Установите видеокамеру на стройплощадке

Для контроля за строительством дома будет достаточно одного или трёх записывающих устройств. Они будут вести непрерывную видеосъёмку, а вы сможете в режиме онлайн отслеживать всё происходящее на стройплощадке с помощью ноутбука, смартфона или планшета.

Вы сможете контролировать ход строительства в любое время, независимо от того, где вы находитесь – в отпуске или на работе. Просмотрев видеозаписи, вы узнаете, что бригада строителей успела сделать за день, и сможете оценить, насколько они отстают от графика.

Фотографируйте

Фотокамера может быть полезна для контроля за строительством дома. Для этого подойдёт даже простой фотоаппарат, смартфон или планшет с камерой.

Во время посещения строительной площадки делайте фотографии бетонного основания дома, стен, кровли и финишной отделки. Если вы заметите какие-либо проблемы, собранные фотоматериалы помогут вам доказать, что застройщик допустил ошибку.

В этом случае вам всё равно придётся периодически приезжать на стройплощадку, желательно без предупреждения. Если вы заранее сообщите подрядчику о своём намерении проверить его работу, он может скрыть недочёты к вашему приезду.

Во время контроля важно показать подрядчику, что вы хорошо разбираетесь в строительстве, даже если это не совсем так. Вы должны создать у строителей впечатление, что владеете всеми нюансами строительных работ.

Не оставляйте без внимания ни один момент, если у вас есть сомнения, обязательно спросите у застройщика. Тщательно осматривайте всё, чтобы подрядчик понимал, что от вас невозможно скрыть недочёты.

Чтобы коттедж был качественным и прослужил вам долгие годы, изучите информацию о строительстве и проконсультируйтесь с профессионалами в этой области.

Посетите сайты о недвижимости и строительстве, а также специализированные форумы. Это поможет вам расширить свои знания и узнать ценные советы от опытных застройщиков и других специалистов.

Преимущества строительного контроля (стройнадзора, технадзора)

Согласно Постановлению Правительства РФ № 468 (а также статье 53 Градостроительного кодекса РФ) необходимо контролировать работы застройщика, не важно, какой объект он строит.

Стройконтроль — это комплекс проверок, которые позволяют удостовериться, что:

здание возводится с соблюдением требований нормативной документации (проекта, технического регламента, правил технической и экологической безопасности);
сроки строительства не нарушаются, при этом застройщик укладывается в бюджет, прописанный в смете.

Помимо термина «строительный контроль», существуют также смежные понятия: «строительный надзор», «технический контроль» и «технадзор». В чём же их различия?

Технический контроль — это проверка, проводимая заказчиком. Поэтому это определение более узкое по сравнению с другими.

Также существует «авторский контроль» или «авторский надзор». В этом случае проверяется, соответствуют ли результаты работ проектным документам. Авторский контроль относится к строительному контролю и проводится создателем проекта.

СНиП 12-01-2004 содержит информацию о том, как проводить проверки, из каких этапов они состоят и какие стадии контроля строительно-монтажных работ предусмотрены. В этом документе также указаны организации и лица, ответственные за выполнение различных видов проверок.

Для чего необходим надзор за строительством:

Чтобы дом был построен качественно. Не всегда легко понять, насколько надёжен и опытен застройщик. Бывает, что подрядчик пренебрегает технологией строительства и упрощает инженерные решения, указанные в проекте. Когда заказчик въезжает в уже готовый дом, он может обнаружить различные недостатки и несоответствия.
Чтобы убедиться, что в строительстве дома используются именно те материалы и конструкции, которые указаны в проектной документации. Подрядчик, желая сэкономить, часто использует материалы низкого качества. Это приводит к снижению эксплуатационных характеристик здания и нарушению экологических норм. В результате заказчик теряет деньги.
Для контроля за бюджетом и предотвращения непредвиденных расходов, которые могут возникнуть из-за ошибок в смете, составленной застройщиком. Сейчас нужно быть особенно внимательными, потому что недобросовестный подрядчик может необоснованно завысить стоимость материалов и преувеличить объём необходимых работ.

Не всегда ответственность за ошибки лежит на застройщике. Иногда проблемы возникают из-за некомпетентности специалиста, который составляет смету.

Строительно-технический контроль позволяет:

Реализовать проект вовремя. Также не учитываются расходы, которые возникли бы в случае нарушения сроков сдачи дома.
Удостовериться, что технология возведения строения не была нарушена и дом является безопасным.
Подтвердить, что закон был соблюден. Обратившись к специалисту по строительному контролю, вы можете быть уверены, что Ростехнадзор не обнаружит никаких нарушений.

Поскольку порядок работ по контролю определён законом, специалисты, выполняющие функции технического надзора, обязаны следовать всем установленным требованиям.

В Градостроительном кодексе Российской Федерации указано, что проверять строительные работы должен либо заказчик, либо исполнитель (подрядчик, то есть застройщик или уполномоченная им компания). В профессиональной среде принято называть юридическое лицо, выполняющее функции технического заказчика, «техническим заказчиком».

Технический заказчик должен обладать глубокими знаниями в области техники и права, чтобы эффективно сотрудничать с застройщиком. В большинстве случаев именно технический заказчик осуществляет контроль за строительством дома.

Однако заказчик имеет право обратиться к независимому специалисту для проведения проверок.

Как выбрать фирму, которая будет контролировать строительство вашего дома? Прежде всего, убедитесь, что у компании есть разрешение на осуществление такой деятельности. Важно, чтобы это разрешение было выдано саморегулируемой организацией (СРО).

Поскольку проверка помогает выявить нарушения, которые могут представлять угрозу безопасности здания, разрешение от саморегулируемой организации не каждая компания может получить. Если же допуск требуется юридическому лицу, требования будут ещё более строгими.

В штате такой организации должны быть следующие специалисты: инженер-проектировщик, архитектор, геодезист, а также специалисты по электротехнике, сантехническим работам и вентиляции.

В компании должно работать семь специалистов, в случае с юридическим лицом – пять профессионалов, включая двух руководителей. Если же речь идёт о получении допуска индивидуальным предпринимателем (ИП), то в штате должно быть не менее пяти сотрудников, а у руководства фирмы должен быть диплом о высшем профессиональном образовании и опыт работы в строительной сфере не менее семи лет.

Чтобы получить разрешение, необходимо предоставить всю необходимую документацию, подтверждающую наличие в компании системы контроля качества предоставляемых услуг.

Порядок проведения строительного контроля

Осуществление технического надзора включает в себя несколько этапов, которые соответствуют порядку реализации проекта.

Заказчик может в любой момент нанять специалиста для контроля за строительством дома. Если сделать это заранее, можно избежать непредвиденных расходов. Если ошибки, допущенные подрядчиком на ранних стадиях строительства, не будут выявлены сразу, придётся потратить значительную сумму на исправление этих недочётов.

Поэтому контроль следует осуществлять уже на этапе планирования, а последняя проверка должна быть проведена после завершения строительства дома.

Заказчик, обращаясь в фирму, занимающуюся строительным надзором, подписывает договор, предварительно ознакомившись со всеми условиями сотрудничества. В этом документе чётко определены права и обязанности обеих сторон, а также установлены сроки выполнения работ.

Группа экспертов либо инженер (в зависимости от размера объекта) контролируют строительство дома.

Что должны сделать сотрудники фирмы по стройнадзору:

удостовериться, что в проектной документации нет ошибок, она содержит в себе все необходимые бумаги;
проверить, что смета, составленная застройщиком, правильная, а указанные цены являются актуальными;
проследить, чтобы график строительных работ не был нарушен;
проконтролировать, что используются высококачественные стройматериалы, указанные в проекте, изучить сертификаты и прочие подтверждающие документы;
удостовериться, что дом строится по разработанному проекту, а градостроительные нормативы не нарушены;
проверить, что стройматериалы хранятся правильно;
выявлять и устранять нарушения;
принимать выполненные работы, подписывать акты на каждом этапе строительства;
следить, чтобы объем строительно-монтажных работ соответствовал проекту;
проверить исполнительные документы.

В процессе строительства специалист по контролю за ходом работ будет предоставлять вам отчёты о своей деятельности. Это позволит вам следить за этапами строительства и быть уверенными в том, что ваш дом будет надёжным и качественным.

Перечень работ по официальному контролю за строительством дома

Существует множество аспектов, которые следует учитывать при контроле строительства дома. Давайте рассмотрим каждый из них подробнее.

1. Контроль проектной документации

Что должен проверить специалист:

наличие необходимой документации от заказчика;
соответствие осевых габаритов строения, указанных в проекте, тем, что получились в ходе геодезической разбивки;
согласование проектной документации в госорганах, а также утверждение проекта;
соблюдение границ стройплощадки, которые указаны в генеральном плане, относительно земельных сервитутов;
перечень работ и стройматериалов, указанный в проектной документации, а также их качество, от которого зависит надежность и безопасность дома.

Если в ходе проверки строительства дома будут обнаружены ошибки или недочёты, сотрудник, отвечающий за контроль, проследит за тем, чтобы все нарушения были устранены.

2. Приемка геодезической сети, которая закреплена на участке

Специалист должен убедиться, что проектные координаты соответствуют тем, что перенесены на строительный участок, а геодезические знаки надёжно закреплены. После завершения проверки необходимо составить и подписать акт приёмки.

3. Проверка стройматериалов

Что должен сделать специалист по контролю:

оценить, соответствуют ли используемые материалы, конструкции и строительная продукция стандарту качества, ТУ, есть ли техническое свидетельство, которое значится в проекте;
проверить, есть ли у материала подтверждающая документация, правильно ли она оформлена.

Если необходимо, следует провести контрольное тестирование, которое выполняется в специальной лаборатории, имеющей аккредитацию.

Итоги проверки должны быть зафиксированы документально.

Что делать, если качество строительных материалов окажется ненадлежащим?

стройматериалы заменяют на качественные;
характеристики материала либо строительной продукции доводят до необходимых;
используют стройматериал с несоответствиями, предварительно согласовав это с заказчиком, проектировщиком и органами госконтроля.

Чтобы построить дом, необходимо следовать определённому порядку действий. Только так можно быть уверенным в качестве используемых материалов.

4. Проверка качества строительных работ

Сотрудник, который занимается строительным контролем, проверяет все этапы строительства дома. Он ищет технические и проектные ошибки, а также проверяет, соответствуют ли результаты строительства нормам и стандартам. Этот специалист оценивает качество работы и достигнутые результаты.

По завершении контроля должен быть составлен акт.

5. Проверка строительных операций, результат которых не получится оценить, если проведены дальнейшие работы

Недобросовестный застройщик может скрыть недостатки в своей работе, выполнив последующие операции. Если сразу не обнаружить ошибки, то в будущем придётся разбирать конструкцию дома. Это может повлиять на безопасность здания.

Чтобы избежать такой ситуации, специалист по контролю должен проверить скрытые работы и составить акт освидетельствования.

Контроль за строительством дома позволяет быть уверенным в том, что все нормы и правила будут соблюдены. Это избавит заказчика от дополнительных расходов и обеспечит безопасность готового здания.

Чтобы избежать возможных ошибок и недочётов, рекомендуется регулярно проверять ход строительных работ и их результаты. Поскольку заказчик может не обладать достаточными знаниями в области строительства, полезно обратиться за помощью к опытному эксперту.

Строительный аудит как один из вариантов контроля строительства дома

Строительный контроль, который проводит независимый эксперт (аудит), включает в себя целый ряд мероприятий по оценке работы застройщика. Это экономическая, техническая и правовая проверка.

В результате аудита можно оптимально сформировать бюджет, исключить непредвиденные расходы, оценить целесообразность необходимых денежных трат и предотвратить нецелевое использование материалов.

Строительный аудит имеет свои особенности, которые обусловлены сезонностью работ в строительной отрасли и длительностью процесса строительства. Возведение объектов включает в себя множество технологических операций, выполняемых в несколько этапов.

Возможно, строительство объекта будет приостановлено на время технологического перерыва, а затем работы возобновятся. Цель аудита в этой ситуации – обеспечить заказчику уверенность в том, что технология строительства будет соблюдена, и готовый дом будет безопасным и прочным. Это позволит избежать дополнительных расходов из-за нецелевого использования средств.

Как выбрать грамотного специалиста? Чтобы осуществлять контроль строительства дома, аудитор должен разбираться в нескольких сферах:

строительная область;
менеджмент качества;
проектное управление;
управление персоналом;
управление материально-техническими ресурсами.

Также специалист должен понимать, как происходит оборот документов в этой сфере. Ему необходимо хорошо разбираться в нормативной документации и знать основы обеспечения безопасности и экологического законодательства. Кроме того, при строительстве особых объектов аудитор должен обладать специальными знаниями.

Контроль строительства дома аудитором осуществляется одним из возможных способов:

специалист регулярно проводит проверки каждой стадии строительства до момента сдачи дома;
аудитор выполняет проверку один раз по завершении строительства либо на каком-либо из этапов работ.

Независимо от того, какой способ контроля вы выберете — первый или второй, — аудитор должен проверить документы и смету, провести техническую оценку строения и выполнить финансовый аудит.

Выбор способа контроля за строительством дома зависит от ваших предпочтений. Если вы не разбираетесь в этой сфере, не стоит рисковать и пытаться всё делать самостоятельно. Это может привести к непредвиденным расходам и снижению безопасности вашего нового дома.

Кроме того, если вы всё же решите провести аудит самостоятельно, то стоимость профессиональной проверки будет меньше, чем ваши временные и трудовые затраты.

Читать дальше про типы каркасных домов

Контроль строительства дома: 3 варианта осуществления