Как выбрать участок для строительства дома: основные моменты

Есть три основных способа приобрести земельный участок. Первый — это покупка у физического лица, которое является рядовым собственником земли. Второй — это покупка у девелопера посёлка, хотя юридически вы всё равно приобретаете участок у физического лица. И третий способ — это покупка земли у органов местного самоуправления через публичные торги. То есть вы покупаете участок у государства.

В первом случае вы можете столкнуться с рисками, которые характерны для подобных сделок: фальшивые или некорректно составленные документы, ущемление прав третьих лиц и так далее.

Дачный посёлок, строительство которого только началось, может так и остаться недостроенным, если вы купите в нём участок не на завершающем этапе. К тому же плата за обслуживание может оказаться слишком высокой. Обычно на стадии строительства такие платежи не начисляют, но потом высокие тарифы могут неприятно удивить жильцов.

Что касается аукционов, то участие в них требует специальных навыков и финансовых вложений в виде залога. Однако на аукционе может не оказаться участка, который бы идеально подходил для строительства.

Подобрать идеальный участок земли для строительства дома зачастую бывает непросто. Поэтому при выборе места для застройки приходится идти на компромиссы.

Чтобы найти точки соприкосновения ваших интересов и возможностей, важно соотнести ваши желания с реальностью. Давайте рассмотрим, как выбрать участок для строительства дома в дачном посёлке.

Оптимальная цена земли для строительства загородного дома составляет 20-50% от планируемых вложений в строительство и благоустройство.

Например, если вы планируете потратить на строительство и обустройство коттеджа 15 миллионов рублей, то стоимость земли должна быть в пределах 3-7,5 миллионов рублей. За меньшую сумму вы вряд ли сможете найти подходящий участок.

Возникает вопрос: зачем строить дорогой дом на маленьком участке? И наоборот, если потратить на покупку земли больше, чем необходимо, то можно ограничиться скромным домом на дорогом участке.

Возможно, стоит рассмотреть варианты строительства в более удалённых от центра местах, где земля будет стоить дешевле.

Для строительства коттеджа рекомендуется выбирать участок площадью не менее 8 соток. Конечно, можно построить дом и на шести сотках, но тогда вы столкнётесь с рядом проблем.

Чтобы проживание в доме было комфортным, лучше выбрать участок площадью 1000 квадратных метров. Для просторного дома площадью от 350 квадратных метров и более потребуется участок не менее 12 000 квадратных метров.

Прежде чем выбрать участок для строительства частного дома (индивидуальное жилищное строительство сегодня поддерживается государством), важно учесть свои потребности и преимущества. В пригородных районах обычно выделяют новые земли для застройщиков. В черте города выбор участков может быть ограничен, и часто предлагают небольшие наделы с уже построенными зданиями.

Если вы приобретаете участок на территории города, дорога до работы не займёт много времени. В городской черте вы найдёте привычные удобства и знакомую инфраструктуру. Однако стоимость земли здесь обычно выше, чем за пределами города. Плотность застройки в таких местах больше, а подключение к перегруженным коммуникациям может вызвать трудности. Также существует вероятность, что вам придётся разобрать и вывезти имеющееся строение, что потребует дополнительных финансовых затрат.

В городах особенно страдает окружающая среда: здесь гораздо больше шума и суеты. А когда рядом находятся высотные здания, кажется, что за тобой наблюдают сотни любопытных глаз. От них ничего не скроешь.

С этой точки зрения пригород предлагает более разнообразный выбор земельных участков и даёт покупателям больше возможностей для выбора. Воздух здесь чище, транспорта меньше, а участки имеют площадь от 6 до 8 соток.

Недавно обновлённые законы нашей страны, такие как Жилищный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ и Гражданский кодекс РФ, внесли изменения в определение понятия «земельный участок».

Понятия «дача» и «дачное объединение / участок» были упразднены. Вместо них появились некоммерческие товарищества: садоводческие некоммерческие товарищества (СНТ) и огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ).

Если вы планируете разбить сад на своём участке, вы можете построить на нём капитальный дом для постоянного проживания. Требования к такому зданию аналогичны нормам для индивидуального жилищного строительства: не более трёх этажей и высота до 20 метров над уровнем земли. В доме должна жить одна семья, без поквартирного деления.

Сейчас для строительства дома, даже на территории садоводческого некоммерческого товарищества (СНТ), требуется разрешение. Ранее это правило распространялось только на городские и сельские земли с разрешением на индивидуальную застройку.

Владельцы огороднических участков имеют право строить только временные и некапитальные сооружения без фундамента.

В настоящее время есть возможность постоянно проживать в садовом доме, если он соответствует всем техническим требованиям и признан пригодным для жилья. Более того, в таком доме можно оформить постоянную регистрацию.

Если же садовый дом пустует, то его владелец имеет право зарегистрировать его как нежилое помещение. В следующих разделах мы рассмотрим, как выбрать участок для строительства дома с возможностью прописки.

При экспертной оценке недвижимости, наибольшую ликвидность и надёжность имеют здания, построенные на собственном участке. Конечно, покупка участка для последующего индивидуального жилищного строительства и оформления обойдётся покупателю значительно дороже. Однако он станет полноправным собственником и сможет избежать риска, что его собственность отберут в пользу государства.

Аренда также имеет массу преимуществ:

Стоит помнить, что продать дом, возведённый на арендованном участке, может быть сложнее, чем на собственном. К тому же, если власти решат использовать эту территорию, то ваши постройки могут быть снесены.

Чтобы не ездить на место, можно сначала оценить все неподходящие варианты, которые есть в открытом доступе.

Узнайте у хозяина земельного участка его номер по кадастру. Это набор цифр в формате 00:00:0000000:0000, который присвоен каждому наделу.

Что указано в публичной карте Росреестра:

Всю эту информацию можно найти в публичной кадастровой карте на сайте Росреестра. Она находится в открытом доступе.

Чтобы найти нужный участок, введите в поисковую строку кадастровый номер объекта и выберите команду «Показать карту с использованием снимков из космоса Esri». После этого вы увидите границы вашего участка на карте, привязанные к местности.

Итак, как выбрать участок для строительства дома?

Для начала внимательно изучите карту. Затем свяжитесь с владельцем земли и узнайте, что находится рядом с его коттеджем. Осмотрите крупные соседние участки, обратите внимание на необычные строения. Если кликнуть на них мышкой, можно узнать, как они официально используются.

Если вы увидите, что смежный участок предназначен для промышленного производства, хорошо подумайте, прежде чем покупать его. Возможно, скоро там появится, например, автомойка или предприятие по изготовлению оконных блоков.

Допустим, вам приглянулся участок на опушке леса, но вы заметили в глубине леса заброшенные ангары. Владелец участка объясняет, что это была лесопилка, но она уже давно не функционирует. Однако в наше время многие заброшенные объекты могут снова стать рабочими, и пока неизвестно, что именно там будут производить.

На этой карте показаны все важные объекты населённого пункта, в котором расположен земельный участок. Здесь отмечены как уже построенные, так и планируемые объекты.

Конечно, разобраться в генеральном плане может быть непросто, но это поможет вам узнать о возможных препятствиях, которые может скрывать от вас продавец.

Генплан района или округа можно найти на сайте органа местного самоуправления в разделе «Документы». Обычно там представлено несколько карт. В разных администрациях их могут называть по-разному, но в целом список выглядит следующим образом:

Чтобы было понятнее, как выбрать участок для строительства дома, рассмотрим пример. Вы нашли подходящие участки в посёлках А и Б. Это элитные районы, где стоимость 100 квадратных метров земли составляет 150 тысяч рублей. Однако генеральный план показывает, что вскоре эти посёлки будет разделять федеральная трасса. В результате стоимость земли сразу снизится до 70-80 тысяч рублей за 100 квадратных метров.

Эта карта включена в генеральный план, мы рассмотрим её отдельно. На ней показано, находится ли объект вашей покупки в охранной зоне объекта культурного наследия. То есть будущему владельцу нужно будет обратиться к археологам перед началом строительства дома. Если не определить это по карте, о необходимости обращения к археологам вам сообщат позднее — при согласовании уведомления о начале строительства коттеджа.

Если ваш участок находится в охранной зоне, перед началом земляных работ на глубину больше 30 сантиметров необходимо согласовать их с местным управлением (министерством) культуры. Специалисты проведут экспертизу и определят, нужно ли проводить серьёзные раскопки или достаточно будет археологических наблюдений.

Последние не помешают строительству вашего дома, но раскопки — это совсем другое дело. Раскопки финансирует владелец, а стоимость работ зависит от площади будущего котлована и толщины культурного слоя. Цена раскопок начинается от 100 000 рублей, и даже археологи не смогут заранее назвать вам точную сумму.

В целом, вместо строительства уютного коттеджа оплачивать научные раскопки — не самый подходящий вариант.

Кроме того, все археологические находки хранятся в музее. Землевладелец не имеет к этому никакого отношения.

Научные раскопки — это трудоёмкий процесс, который требует времени. Чем больше ценных находок обнаружено на участке, тем дольше придётся ждать начала строительства. Обычно процесс занимает полевой сезон, который длится с апреля по октябрь.

Если кто-то попытается начать строительство в охранной зоне без проведения археологических исследований, его ждёт значительный штраф. Например, если владелец земельного участка случайно повредит какой-либо объект культурного наследия, то размер административного штрафа будет равен стоимости всех работ по сохранению этого объекта.

Кроме того, за свои неправомерные действия он может понести уголовную ответственность. А размер штрафа внушает уважение — он может составить более 3 миллионов рублей.

Но это не самое важное. Если землевладелец нанесёт ущерб объекту культурного наследия, есть риск потерять участок навсегда. Суд может принять решение о продаже участка на открытом аукционе более ответственному человеку, который уважает культурное наследие.

Теперь мы знаем, что благодаря картам можно узнать площадь земли, форму её границ и местоположение. Кроме того, на карте отображается кадастровая стоимость участка, разрешённый вид его использования, назначение и данные о текущем владельце.

Проверьте, действительно ли вы пытаетесь договориться о продаже с тем человеком, который указан на карте в качестве владельца. Если это не так, уточните, имеет ли этот человек право заключать сделку.

Но даже этой информации недостаточно, чтобы сразу же принять решение о покупке. Важно также оценить и другие условия будущего места жительства. Поэтому мы продолжим наш рассказ о том, как выбрать участок для строительства жилого дома.

Инфраструктура
Большое значение имеет удобство транспортной доступности земельного участка, наличие подъездных дорог и их обслуживание в зимнее время (кто отвечает за уборку снега, бесплатно ли это). Также важно узнать, затапливает ли шоссе во время паводков. Есть ли здесь общественный транспорт? Каков уровень загруженности трассы в выходные и праздничные дни, а также в будни?

**Социальная и торговая инфраструктура**

Когда люди выбирают место для строительства дома, они часто интересуются, где находятся ближайшие магазины и как они работают. Однако не все задумываются о том, где расположены больница или фельдшерский пункт, хотя это может быть важно для семей с детьми или пожилыми родственниками.

Также стоит обратить внимание на школы и развлекательные заведения, которые могут быть важны для постоянно проживающих в этом районе. Родители, конечно, узнают, есть ли поблизости школа, но не все понимают, что их детям скоро понадобятся кружки, секции и бассейн.

Поэтому перед покупкой участка для строительства важно изучить все эти аспекты.

Границы участка
Из-за путаницы с документами, которая продолжалась несколько десятилетий, границы некоторых частных земельных участков пересекаются. Поэтому важно, чтобы соседи смежных участков официально подтвердили, что они согласны с размеченными границами.

Если вы планируете приобрести землю для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), обязательно узнайте, где проходит «красная линия» застройки. Это поможет вам правильно использовать участок и избежать возможных проблем в будущем.

Окрестности
При выборе участка для строительства дома полезно учесть советы специалистов. Например, экологическая обстановка в пригороде может быть неблагоприятной из-за близости к промышленным объектам: ТЭЦ, котельным, химическим предприятиям, промышленным зонам и другим. Известно, что уровень шума может быть высоким возле аэропортов, пилорам, СТО и железнодорожных путей.

Неприятные и неэстетичные запахи с ферм или теплиц могут беспокоить жителей даже самых тихих уголков. Поэтому стоит избегать участков рядом с АЗС, складами и гаражами, линиями электропередач и газораспределительными станциями.

Возможно, в этом случае лучше выбрать участок у водоёма, рядом с посадкой или лесом. Прозрачность воздуха, пение птиц, тенистые деревья и другие природные прелести могут создать приятную атмосферу. Однако иногда зелёная зона или озеро могут доставлять неудобства, такие как громкое веселье отдыхающих, набеги грызунов, рой насекомых, горы опавших листьев и межсезонные потопы.

Также дискомфорт могут вызывать близлежащие кладбища, развлекательные заведения, рынки, многолюдные магазины и шумные перекрёстки.

Соседи
Все мы знаем, что плохие соседи могут испортить жизнь даже в идеальном месте.

Например, если вы живёте в доме постоянно, а ваши соседи приезжают лишь иногда, то именно вам придётся чистить снег на их участке.

Также проблемы могут возникнуть с теми, кто держит домашних птиц или животных — они могут доставлять неудобства своим шумом и запахом.

А ещё могут раздражать люди, которые сдают свой дом для проведения громких праздников и пикников.

Если владельцам разрешено использовать участок для личного подсобного хозяйства (ЛПХ), вы не будете возражать против содержания ими крупного рогатого скота или свиней.

Мусор
Сегодня многие владельцы дач и частных домов сталкиваются с проблемой вывоза и утилизации мусора. Поэтому перед покупкой участка важно узнать, есть ли в округе полигоны или свалки для твёрдых бытовых отходов (ТБО) и не планируется ли их строительство.

Если ваш участок находится в посёлке или садоводческом некоммерческом товариществе (СНТ), то также стоит выяснить, как организован вывоз мусора и его дальнейшая утилизация.

Постройки и деревья
При строительстве здания зелёные насаждения и старые постройки могут стать препятствием, а их демонтаж — затратным процессом. Снос построек и вырубка деревьев требуют значительных финансовых вложений. Кроме того, для спила деревьев необходимо получить порубочный билет, иначе можно столкнуться со штрафом.

Вид грунта и УГВ
Выбирая участок для строительства дома, обязательно учтите особенности грунтов. Если уровень подземных вод ближе 2 метров к поверхности земли, цокольный этаж лучше не делать. Даже если это возможно, вам придётся потратить больше средств.

Если уровень грунтовых вод ниже 25 метров и выше 3 метров, создание колодца с питьевой водой будет затруднено. Для фундамента важно знать состав грунта на вашем участке. Если грунт насыпной или торфяной, то такую землю лучше не покупать.

Топографическая съемка
Прежде чем заключить сделку, рекомендуется заказать геодезическую съёмку вашего участка и согласовать её в соответствующих органах. Это позволит избежать покупки земли, на которой находятся подземные коммуникации, строительство на которой запрещено. Кроме того, эта информация будет необходима вам для подключения к инженерным сетям.

Никто не будет спорить, что можно отапливать свой дом дровами, использовать лучину вместо электричества и носить воду из колодца. Но согласитесь ли вы жить в таких условиях? Скорее всего, нет. Ведь достижения цивилизации сделали нашу жизнь более комфортной.

Выбирая участок для строительства дома, многие из нас не задумываются о качестве воды. И только когда дом уже построен, мы можем обнаружить, что вода в пробуренной скважине содержит слишком много железа — в 20-30 раз больше допустимой нормы. Такая вода не подходит для технических нужд и, конечно, не годится для питья. Её очистка может обойтись слишком дорого.

Чтобы не столкнуться с такой проблемой, лучше заранее узнать состав воды у соседей. Это поможет вам выбрать участок с более качественной водой или сразу принять меры для её очистки.

• Энергоснабжение

В современном мире электричество играет ключевую роль. Официально подключение участка к электросети обходится гораздо дешевле, чем на самом деле. Это связано с тем, что муниципальная власть не желает финансировать создание электрических сетей из бюджета. Поэтому все расходы по монтажу подстанции (трансформатора), приобретению опор и проводов для линий электропередач, их установке и прокладке линий ложатся на плечи владельца участка.

• Газификация

Следующая по важности инженерная сеть — это газопровод. Баллонный газ обходится дороже, чем природный. За одну не слишком морозную зиму автономный обогрев здания площадью 150 кв. м сжиженным газом в баллонах будет стоить в несколько раз дороже в сравнении с магистральным. За подключение к газопроводу обычно надо заплатить не более 150 000 руб.

Отведение сточных вод может быть организовано централизованно, но даже если вы решите установить септик самостоятельно, это не потребует больших затрат. Чтобы сэкономить, можно объединить усилия с соседями и установить общую систему для двух домов.

При выборе участка для строительства дома важно учесть наличие подъездных путей. Этот момент имеет большое значение, и о нём стоит знать подробнее.

На первый взгляд, определить плохое состояние дороги довольно просто. Однако на практике это не всегда так очевидно.

Иногда бывают исключения. Например, если поверхность покрыта песком, вода быстро стекает с него.

О качестве дорог можно судить по нескольким признакам. Так, согласно правилам, дорожное полотно должно быть выше уровня обочины. В противном случае, если обочина будет выше дороги, в скором времени шоссе может промяться ещё больше и начать постоянно держать воду вперемешку с грязью. Проехать здесь на переднеприводном автомобиле будет затруднительно, так как колёса будут застревать в грязи. Если же дорожное покрытие намного выше обочины, то весной оно может расползтись в разные стороны.

Если трасса проходит по гористой местности, важно уделить внимание её состоянию. На крутых склонах щебень может быть бесполезен, даже если он уложен правильно.

Автомобили, двигаясь вверх по склону, набирают скорость, а при спуске часто тормозят. Из-за этого колёса сдвигают щебень, и через пару месяцев на отсыпанном шоссе могут появиться ухабы и глубокие колеи, делая его похожим на грунтовую дорогу.

Теперь поговорим о том, как выбрать участок для строительства дома, если на пути к нему расположены водоёмы. В такой ситуации вам нужно будет обратить внимание на дамбу или мост.

Весной насыпанные вдоль реки холмы и насыпи высотой более 1-2 метров могут стать причиной проблем. Спокойный ручеёк может превратиться в бурный поток и затопить невысокую преграду. Из-за этого движение по дороге станет невозможным, машину может унести течением. В результате вы окажетесь в изоляции до окончания паводка или будете вынуждены делать большой крюк.

Чтобы узнать, как ведёт себя река в последние годы, можно спросить у местных жителей.

Ситуация с понтонами, мобильными мостами на плаву, аналогична. Они разводятся и сводятся на период прохождения очередной баржи, и вся процедура занимает не более получаса. Однако за это время на обоих берегах скапливается большое количество автомобилей.

Эти мосты часто ломаются, особенно в межсезонье. Угол въезда на понтонный мост или съезда с него меняется в зависимости от уровня воды, так как опоры моста плавающие. При слишком низком или высоком уровне воды движение по понтонным мостам может быть опасным.

Обратите внимание на следующий момент: если на пути к вашей деревне есть плавучий мост, то, возможно, вам придётся объезжать его в течение 2-3 месяцев в году.

В зимнее время сельские дороги заметает снегом, и его нужно убирать. Чтобы узнать, как это делается, поговорите с соседями или руководством вашего посёлка. Обычно есть три варианта:
1. За уборку отвечает муниципалитет.
2. Жители сообща нанимают снегоуборочную технику.
3. Снег убирают сами жители.

В большинстве случаев уборку снега финансируют местные власти и проводят её централизованно. Если же вы решите арендовать технику самостоятельно, то стоимость уборки после снегопада составит от 500 до 2000 рублей за один раз.

Если вокруг вашего дома расположено всего 2-3 коттеджа, где проживают люди постоянно, вам придётся убирать снег своими силами.

И в завершение статьи — советы профессионалов о том, как выбрать участок для строительства дома. Идеальная площадка для строительства должна быть ровной и располагаться на возвышенности, хотя бы в верхней части склона. Она должна иметь форму прямоугольника с пропорциями сторон 1:2 и быть ориентирована на север или юг.

На самом деле, эти требования очень сложно выполнить. Что вы решите пожертвовать — решать вам.

Например, если ваш участок пересекает овраг, это, безусловно, будет негативным фактором. Однако если ваш участок большой и расположен в тихом месте, а также имеет невысокую цену, это станет явным преимуществом для тех, кто хочет создать свой уникальный ландшафтный дизайн.

Если вы хотите приобрести земельный участок, рекомендуется обратиться в надёжную риелторскую фирму. Её сотрудники проведут проверку документов и помогут оценить все возможные риски при покупке.

Если участок вам понравился, но есть некоторые сомнения, вы можете воспользоваться титульной страховкой, которая защитит вас от возможных финансовых потерь.

Читать дальше про фундамент для бани