Налоговый вычет на строительство

Случаи получения налогового вычета на строительство жилого дома

Согласно закону, каждый гражданин России имеет право на имущественный налоговый вычет при приобретении недвижимости, такой как дом или квартира, или при строительстве собственного жилья (статья 220 Налогового кодекса Российской Федерации, пункт 1, подпункт 3). Эта сумма может быть получена в качестве компенсации расходов на строительство или погашения процентов по кредиту, взятому на строительство жилья.

Рассмотрим подробнее случаи, когда предоставляется имущественный налоговый вычет на строительство жилого дома. Для этого необходимо, чтобы собственник:

Построил жилой дом
Согласно законодательству, право на налоговый вычет имеют граждане, которые строят собственное жильё с возможностью регистрации в нём. Если же жильё строится без права прописки, то налоговый вычет не предоставляется (разъяснение Министерства финансов РФ №03-04-05/27085 от 03.05.2017).

Рассмотрим это на конкретных примерах. Сергеев И. П. приобрёл участок под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) в Московской области и построил на нём дом. Он может получить имущественный налоговый вычет, поскольку построил жильё для личного пользования.

Ананченко С. В. купил дачный участок и построил на нём коттедж, который зарегистрировал как жильё без права прописки. В этом случае он не может рассчитывать на налоговый вычет.

Приобрел недостроенный жилой дом и достроил его
Если вы приобрели недвижимость и хотите получить налоговый вычет, вам необходимо указать её в договоре как объект незавершенного строительства. В противном случае вы сможете претендовать только на вычет суммы покупки, за вычетом расходов на дальнейшее строительство.

Рассмотрим пример. Петров А. А. приобрёл одноэтажный дом для своей семьи. Позднее он изменил конструкцию и достроил второй этаж. В результате Петров имеет право на налоговый вычет только на стоимость самой покупки, которая не включает в себя расходы на переделку здания.

Ещё один пример: Сергеев И. П. приобрёл незавершённый коттедж в два этажа. При этом договор купли-продажи был заключён с указанием дома как объекта незавершенного строительства. Затем владелец достроил здание и оформил его в личную собственность. Теперь Сергеев может рассчитывать на налоговый вычет по всем своим расходам — как на покупку, так и на реконструкцию особняка.

Случаи, при которых невозможно получение вычета на строительство
Обратите внимание на один важный момент: если дом не предназначен для проживания и не зарегистрирован в Росреестре, то покупатель участка не имеет права на налоговый вычет. Даже если все документы оформлены правильно и целевое назначение земли указано верно, налог всё равно не будет возвращён.

Например, семья приобрела участок под застройку, но ничего на нём не построила или не зарегистрировала жилой объект официально. В этом случае получение налогового вычета при строительстве дома невозможно, даже если земля предназначена для возведения жилья и оценивается в несколько миллионов.

Несмотря на то, что люди уже заселились или строительство идёт полным ходом, у хозяина потребуют документы на дом. Это условие необходимо для получения вычета при покупке участка.

Сейчас позиция Минфина такова, что для получения налогового вычета в документах должно быть указано «жилой дом», а не «жилое строение». Это важно для получения права на вычет. Возможно, это нелогично, но такова официальная позиция. И вряд ли кто-то захочет оспаривать отказы ФНС.

При этом интересно, что для начисления имущественных сборов понятия «жилой дом» и «жилое строение» считаются одинаковыми. А если речь идёт об уменьшении налоговой базы — они различаются.

Условия получения налогового вычета при строительстве

Право на налоговый вычет за дом возникает при соблюдении тех же условий, что и для покупки квартиры. Собственник должен:

иметь гражданство РФ;
оплачивать НДФЛ по 13%-й ставке;
строить дом на территории России;
приобрести участок у посторонних лиц (не близкой родни);
подтвердить документально затраты (чеки для налогового вычета) на строительство;
впервые предъявлять права на вычет либо иметь остаток.

Но главное условие для получения такой компенсации — это то, что дом должен быть предназначен для жилья. Иногда бывает, что здание уже построено, но по документам оно значится как объект незавершенного строительства и признано нежилым.

Если представитель БТИ обследовал дом и проводил замеры до установки системы отопления, то дом не будет признан жилым. У вас будут имущественные права на землю и дом, но вы не сможете получить налоговый вычет. Вы можете жить в этом доме сколько угодно, но вернуть налог вам не удастся.

Положен ли налоговый вычет при строительстве дачного дома

Важно осознавать, что жилой дом предназначен для постоянного проживания, в то время как дача – для сезонного использования. Если вы приобретаете дачный участок с нежилым строением, не стоит ожидать возможности получить налоговый вычет на новое строительство. Однако, если ваша цель – изменить статус объекта на «жилой», то вы можете претендовать на возврат налога как за сам домик, так и за землю (согласно разъяснению Федеральной налоговой службы от 10.12.2012 № ЕД-4-3/20904@).

С 1 января 2019 года по 1 марта 2021 года владельцы земельных участков могут воспользоваться упрощённой процедурой переоформления своей недвижимости. Это регулируется Федеральным законом № 67 от 2 августа 2019 года.

Основное требование – садовый дом должен быть предназначен для проживания (согласно пункту 4 Постановления № 47 от 28.01.2006 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением…»). Это означает, что в доме должен быть прочный фундамент и все необходимые коммуникации для обеспечения жизнедеятельности (отопление, система канализации, электроснабжение).

Возьмём пример. Несколько лет назад, в 2017 году, человек построил на своём дачном участке дом и зарегистрировал его в Росреестре как нежилое помещение. Каждое лето он проводил там время с семьёй. Однако в начале 2019 года дачу официально признали садовой постройкой. Чтобы получить налоговый вычет на строительство дачи, необходимо изменить назначение дома и зарегистрировать его как жилой.

Ещё один важный момент. Предположим, вы купили участок для индивидуального жилищного строительства в 2008 году, а дом построили только в 2016-м и сразу же оформили на него право собственности. О том, что вы можете вернуть налог, вы узнали только сейчас.

В таком случае вам нужно подать в налоговую службу декларацию по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ) и заявление о возврате налога, связанного с покупкой земли и строительством жилого объекта.

Максимальная сумма имущественного налогового вычета на новое строительство

Как уже было сказано, налог на недвижимость за дом и за купленную квартиру одинаковый.

Вид расхода	Максимальный вычет, руб.	Налог к возврату, руб.
Затраты на приобретение участка и постройку дома	2 000 000	260 000
Кредитные проценты	3 000 000	390 000

Здесь приведены максимальные суммы налогового вычета. Фактически же вам вернут 13% от всех подтверждённых документами расходов. Например, если ваш участок стоил 500 000 рублей, а стройматериалы — ещё столько же (что подтверждается чеками), то вам вернут только 130 000 рублей уплаченного НДФЛ.

Схожая ситуация и с квартирой. Если дом был построен в браке, то на налоговый вычет могут претендовать оба супруга. Это увеличит сумму налогового вычета, особенно если затраты составляют более 2 миллионов рублей.

Кроме того, владелец квартиры имеет право на получение нескольких налоговых вычетов.

Например, семья потратила 4 миллиона рублей на покупку дома и земельного участка. Известно, что максимальная сумма налогового вычета на человека составляет 2 миллиона рублей. Поскольку дом является общей собственностью, каждый из супругов имеет право на получение своего вычета по налогу на доходы физических лиц. То есть в общей сложности из бюджета им вернут 520 тысяч рублей.

Этот принцип применяется в законном браке, независимо от того, кто из супругов приобретал земельный участок и строительные материалы, и кто является собственником недвижимости. В общую сумму не входят средства государственной поддержки, материнский капитал и субсидии. Налог будет возвращён только с покупок, оплаченных личными средствами.

Расходы, подлежащие возврату налогового вычета при строительстве дома

Если вы хотите узнать, как получить налоговый вычет при строительстве, то имейте в виду, что вам вернут не все расходы на жильё.

Что попадает в эту сумму:

покупка земельного участка под застройку;
приобретение объекта незавершенного строительства (в данном случае жилого дома);
оплата оформления ПСД (проектно-сметной документации);
подводка инженерных коммуникаций (вода, газ, канализация) и их соединение с централизованной системой;
создание независимых коммуникаций и сетей: (электричество, водопровод и др.);
стройматериалы;
отделочно-строительные работы.

Вот и всё. Остальные расходы не входят в налоговый вычет. Это, например, аренда специальной техники, стоимость бетономешалки и оплата услуг риелтора. Кроме того, значительные средства тратятся на покупку инструментов и работы по благоустройству. С этих расходов не возвращают налоги, поэтому не стоит включать их в вычет, чтобы избежать конфликтов с налоговой инспекцией.

Обязательно сохраняйте чеки на все товары и услуги, которые вы приобрели для строительства дома. Эти документы понадобятся вам для получения налогового вычета после завершения строительства.

Расходы, не подлежащие возврату налогового вычета

В соответствии с директивами Минфина (№ 03-04-05/9-492 от 24.08.2010, № 03-04-05/9-545 от 15.09.2010, № 03-04-05/9-15 от 20.01.2011) возврат налога не предусмотрен для:

перепланировки комнат в сооруженном доме;
реконструкции готового здания, в т. ч. пристройка этажей или помещений;
монтажа сантехники, газовых приборов и др.;
возведения построек во дворе (баня, бассейн, сарай, гараж или забор);
газового котла;
теплого пола;
кондиционеров и воздуховодов;
сантехнических приборов (счетчики воды, ванна, унитаз, душевая кабина и др.);
остекления лоджий;
установки пластиковых окон;
звукоизоляции;
проведения телекоммуникаций (интернет, ТВ) и электричества.

Например, вы купили участок с недостроенным домом. Потом вы достроили дом и оборудовали во дворе бассейн. Поскольку затраты на строительство бассейна не входят в налоговый вычет при строительстве жилья, вы можете рассчитывать на возмещение расходов только на покупку земли, дома и отделочные и строительные работы.

Необходимые документы для налогового вычета на строительство

После того как вы станете владельцем жилого дома, вы сможете вернуть ранее уплаченный налог, обратившись в Федеральную налоговую службу (ФНС) и заполнив декларацию по форме 3-НДФЛ.

Согласно пункту 7 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации, эту декларацию необходимо подать по окончании отчётного периода, как и в случае с квартирой.

Предположим, право собственности на дом было оформлено в 2018 году. Именно с этого момента возникает право на получение налогового вычета при строительстве частного дома. Однако задекларировать эту сумму можно только в 2019 году.

Для получения НВ потребуются следующие документы в виде копий:

договор о купле-продаже недвижимости и участка (при необходимости);
свидетельство о праве собственности на жилье и землю (либо выписка ЕГРН);
платежные квитанции (чеки, закупочные акты) на приобретение дома, участка, отделочно-строительных материалов;
ипотечный договор со справкой банка о выплате процентов по кредиту (при необходимости).

Для оформления налогового вычета на строительство необходимо предоставить паспорт, декларацию 3-НДФЛ и справку по форме 2-НДФЛ за налоговый период, в котором вы подаёте заявление на вычет. Справку 2-НДФЛ можно получить у работодателя или распечатать с сайта Федеральной налоговой службы.

Если вы потеряли платёжные документы, банк может предоставить вам подтверждение о проведённых через него оплатах. В местах, где вы покупали строительные материалы, вам выдадут копии чеков. Если же у вас пропали договоры на строительные работы, то их можно восстановить у подрядчика.

Важно помнить, что без подтверждающих документов вы не сможете получить налоговый вычет за какие-либо расходы.

Процедура оформления налогового вычета на строительство

Пока строительство не завершено, вам нужно собирать документы об оплате. Когда здание будет готово для проживания, пригласите специалиста для осмотра и оформления права собственности. Эта процедура может занять больше времени, чем регистрация квартир, поэтому начните её как можно раньше.

Нежилое помещение не даёт права на налоговый вычет, поэтому нет смысла подавать налоговую декларацию заранее. Когда дому присвоят статус жилого, у вас появится выбор.

Декларация по форме 3-НДФЛ.

Первая налоговая декларация подаётся за тот период, когда дом был признан жилым. Однако платёжные документы (чеки, квитанции, расписки) можно приложить и за предыдущие годы.

Бланк декларации заполняют оба супруга, самостоятельно распределяя подтверждённые расходы.

Оставшуюся сумму налогового вычета можно сохранить на следующий год или на более поздний срок, пока вы не компенсируете 260 000 рублей в виде возврата НДФЛ. Решение о том, когда именно это сделать, зависит от ваших затрат. Возможно, вам стоит сразу оформить дом и получить максимальную сумму возврата. В этом случае остальные чеки не повлияют на размер выплаты.

Если вы ещё не подтвердили своё право на получение 4 000 000 рублей, продолжайте собирать платёжные документы. В дальнейшем, если у вас появятся новые расходы, вы сможете увеличить сумму. Расходы, которые не были подтверждены официальными документами (например, чеками или квитанциями), или расходы, которые вы понесли самостоятельно и не оформили официально, не подлежат вычету.

Вы получили уведомление о том, что вам полагается налоговый вычет при строительстве дома в 2020 году. Если вы приобрели жилой дом, то можете вернуть налоговый вычет через работодателя. Это означает, что вам не нужно будет предоставлять налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ и проходить длительную камеральную проверку. Кроме того, вы сможете не платить налог с зарплаты.

Читать дальше про беседку на даче

Налоговый вычет на строительство: когда и как можно получить