Оформление границ земельного участка: порядок, необходимые документы

Если вы хотите поставить на государственный кадастровый учёт недвижимость, например, дачу, загородный коттедж, квартиру, земельный или садовый участок, или гараж, вам потребуется межевание.

Межевание — это процесс, в ходе которого устанавливаются границы земельного участка. В процессе межевания устанавливаются межевые знаки, определяются координаты участка, а также размечаются границы на местности. Это позволяет определить границы административно-территориальных образований и других земельных наделов.

Можно провести межевание только той территории, которая находится в вашей собственности. Если вы арендуете участок, то не имеете права проводить межевание.

Оформление границы земельного участка требуется в следующих ситуациях:

Правила межевания описаны в Земельном кодексе Российской Федерации и Федеральном законе № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Также следует обратить внимание на Федеральный закон «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации» от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ, который упрощает процедуру узаконивания садовых участков.

С 1 июня 2015 года по 31 декабря 2020 года можно было бесплатно узаконить садовые участки в рамках дачной амнистии.

Обратите внимание! Не получится размежевать территорию своими силами. Только у кадастрового инженера есть законные полномочия для проведения данной процедуры. Чтобы найти такого специалиста, можно обратиться в государственное бюро технической инвентаризации или в геодезическую компанию.

В каких случаях может потребоваться помощь кадастрового инженера?

Стоимость услуг кадастрового инженера составляет от 5 000 до 20 000 рублей. Итоговая сумма зависит от площади территории и её назначения.

После завершения работы кадастровый инженер предоставит межевой план в электронном или бумажном виде. На основании этого документа изменения должны быть внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Важно! Согласно поправкам, внесённым в закон о государственной регистрации недвижимости (пункт 1 статьи 19 Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года), владельцы земельных участков могут не проводить процедуру межевания до 2021 года, если планируют купить, продать или передать участок по наследству. После этого межевание станет обязательным.

Теперь вы знаете, что такое межевание и в каких случаях оно необходимо. Но как именно кадастровый инженер устанавливает границы земельного участка при его оформлении?

С 16 сентября 2019 года, согласно пункту 10 статьи 22 Федерального закона № 218 «О государственной регистрации недвижимости», вы можете узнать границы участка:

Однако, если границы территории не указаны даже в этой документации, их следует определить в соответствии с текущим порядком землепользования. Конечно, поскольку границы были установлены более 15 лет назад, они могут быть закреплены искусственными или природными объектами, такими как живая изгородь или ограждения.

Таким образом, если границы не указаны ни в каких документах, их устанавливают по ограждению. При этом ограждение должно быть установлено более 15 лет назад.

В любом случае, согласно пункту 1 статьи 39 Федерального закона № 221 «О кадастровой деятельности», вам необходимо будет согласовать границы с владельцами соседних участков. Это необходимо, потому что в результате межевания могут быть нарушены права соседей. Возможно, вы захотите присоединить часть их территории к своей. Поэтому, если не провести согласование, результаты межевания могут быть признаны недействительными, согласно Определению Верховного Суда РФ № 58-КГ15-14 от 24.11.2015.

Акт согласования границ земельного участка можно оформить только при наличии у владельца или пользователя территории следующих документов:

1. Правоустанавливающий документ на землю
В качестве него может выступать свидетельство о регистрации права собственности, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи земли либо коттеджа, договор (государственный акт или свидетельство) бессрочного пользования либо пожизненного наследуемого владения. Также в качестве правоустанавливающих документов могут выступать акты о предоставлении земли или акты предварительного согласования о предоставлении земли, договор аренды, договор о праве застройки, решение суда о предоставлении территории или признании права собственности. Важно, чтобы документы подтверждали право гражданина на распоряжение земельным участком.

2. План участка, подтверждающий его расположение, границы и размер
Обычно в качестве такого документа выступает план-схема земельного участка (приложение к договору, свидетельству или акту), а также утверждённые схемы расположения или распределения территории. Если муниципалитет принимает решение о предварительном согласовании или предоставлении участка, то используется схема расположения участка на кадастровом плане. Кроме того, могут быть предоставлены проекты границ, планы землепользования, материалы инвентаризации и постановление о юридическом закреплении участка.

Если человек получил землю по решению суда о признании права собственности на участок с чётко обозначенными границами, то в качестве подтверждающего документа выступает ситуационный план.

Планы земельных участков могут быть разными. В идеальном случае на плане указываются координаты границ земли, а именно поворотные точки с координатами X, Y и дирекционный угол. Однако такие подробные планы не всегда доступны, поскольку до 1998 года эта информация была секретной и графы с координатами не заполнялись.

Обычно в плане указаны границы территории, её ширина и длина, а также, частично, границы и характеристики соседних участков. Это тоже является преимуществом.

Если у вас нет плана или он не был одобрен кадастровым инженером, вам необходимо запросить информацию из Государственного фонда данных землеустройства. Это важно, потому что дополнительная документация всегда пригодится при оформлении границ земельного участка.

Государственный фонд данных землеустройства (ГФДЗ) — это архив разнообразных документов, связанных с земельными участками, которые были оформлены в процессе различных работ по землеустройству. Это установлено статьёй 24 Федерального закона о землеустройстве.

В государственном фонде данных земельного кадастра хранятся копии документов, подтверждающих право собственности на земельные участки, а также различные планы и схемы расположения участков. Среди этих документов:

• копии свидетельств о правах на земельные участки, оформленные до 2000 года;
• сведения об инвентаризации или перерегистрации земель;
• землеустроительные дела по межеванию участков, выполненные до 1 марта 2008 года.

Важно! В Государственном фонде данных землеустройства может не быть нужной вам документации на ваш участок.

Информацию из ГФДЗ можно получить в филиале Росреестра вашего района. Однако важно понимать, что эту информацию могут предоставить только определённые отделы.

Чтобы узнать точный адрес отдела, рекомендуется связаться со специалистом по телефону горячей линии: 8 (800) 100-34-34.

Также вы можете обратиться к кадастровому инженеру, который поможет вам в проведении межевания (второй шаг). В любом случае вам придётся обратиться к нему за помощью, поэтому вы можете сразу задать ему этот вопрос.

Если вы владеете или пользуетесь участком, вам нужно подать два заявления в Росреестр. Первое заявление – с просьбой предоставить графическое изображение участка, второе – с просьбой передать документы по инвентаризации. Форму заявления можно получить у специалиста Росреестра. Не забудьте приложить копию своего паспорта и документ, подтверждающий ваше право собственности на землю.

В графическом материале, который относится к земле, представлен план с указанием ширины, длины и границ территории. Также на этом плане может быть информация о соседних участках.

В материале инвентаризации есть план массива и координаты границ.

После того как вы передадите заявление специалисту, он выдаст вам расписку или опись. Затем вам нужно будет немного подождать.

В приказе Минэкономразвития РФ от 14.11.2006 № 376 сказано, что документы с данными из ГФЗД должны быть предоставлены в течение 3 дней, если вы обратились лично. Однако на практике выдачу документов часто задерживают.

Чтобы получить бумаги, в указанную дату вам необходимо предоставить имеющуюся у вас выписку или опись, а также документ, удостоверяющий вашу личность.

Обратите внимание! Если у собственника или пользователя земли нет плана для оформления границ земельного участка, то придётся обращаться в суд.

Землеустроительная фирма сможет заняться оформлением границ вашего земельного участка только при условии предоставления всех указанных документов. Для этого вам необходимо правильно оформить заявление и подать его в качестве просьбы об оказании услуги.

Как правильно составить заявление, чтобы оно отвечало всем необходимым требованиям?

После того как вы подадите заявление и необходимую документацию, мы перейдём к следующему этапу — согласованию границ вашего участка. Согласно законодательству, установить и согласовать границы можно только при наличии владельцев соседних участков. В акте будет указано, что соседи согласны с установленными границами.

Кроме того, специалисты проведут различные измерения, чтобы определить границы участка с высокой точностью. Они зафиксируют точки на местности, которые помогут определить границы.

Как составить акт согласования: подробное руководство.

Межевой план — это основной документ, который позволяет оформить границы земельного участка после проведения необходимых измерений. В нём собраны результаты геодезического исследования участка: схема, чертёж, координаты, площадь участка на местности. Также в плане есть извещение и итоговый акт согласования границ.

Из каких блоков состоит межевой план:

Чтобы правильно оформить границы земельного участка, рекомендуется использовать Инструкцию по межеванию. Следуйте этому алгоритму, чтобы избежать ошибок:

Если вы частное лицо, то бесплатно размежевать землю можно только в том случае, если были начаты комплексные кадастровые работы по государственному заказу. Чтобы узнать, когда планируется проведение комплексного межевания, можно обратиться к порталу муниципалитета.

В этой ситуации собственнику земли необходимо обратиться в кадастровую организацию, которая указана на официальном сайте. Обычно это муниципальная организация.

Вам нужно будет подать заявление о желании провести межевание земельного участка бесплатно. Заявление можно составить в произвольной форме. В нём следует указать свой адрес, кадастровый номер участка, а также ваши фамилию, имя и отчество и данные паспорта.

В каких случаях можно провести межевание бесплатно?

Обратите внимание! Прежде чем начать процедуру определения границ земельного участка, необходимо предупредить об этом соседей, которые владеют участками, граничащими с вашим. Укажите им день и время, на которые назначено межевание. В этот день соседи должны будут прийти и подтвердить своё согласие с установленными границами, имея при себе паспорт.

Если участок находится в садовом или дачном товариществе, то для проведения межевания необходимо получить согласие председателя правления.

Обычно о предстоящей процедуре соседей должен уведомлять исполнитель, это оговаривается в договоре. Можно сообщить им об этом по телефону, но лучше сделать это в письменной форме. Для этого нужно отправить заказное письмо с уведомлением о вручении через почту.

Важно! Владельцы соседних участков могут отказаться от подписания акта. Они имеют на это полное право в соответствии с законодательством.

Часто при проведении межевания земельного участка возникают споры с соседями. В такой ситуации важно найти решение, которое устроит всех. Иногда для успешного завершения процедуры межевания нужно пойти навстречу соседям, даже если они упрямы. Лучше проявить гибкость, чтобы в итоге оказаться в более выгодном положении.

Если вы решите обратиться в суд, вам придётся потратить много времени и денег — от 15 000 рублей и более. Чтобы выиграть иск, профессионалы рекомендуют получить документ, подтверждающий отказ соседей подписать акт.

Во время судебного разбирательства вам, вероятно, придётся разбираться, кто и кому продавал землю ранее, а также в каких границах.

Основная проблема при оформлении границ земельного участка — несоответствие фактической площади участка той, что указана в документах. В Федеральном законе № 93 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», принятом 30 июня 2006 года, говорится, что размер участка можно увеличить не более чем на минимальную площадь земли, установленную нормативными правовыми актами муниципалитета или субъекта РФ. Однако для этого необходимо получить согласие соответствующих органов на внесение изменений.

Для лучшего понимания рассмотрим конкретный пример.

Представим, что у вас есть участок в городе, границы которого на местности больше, чем указано в документах. Вы можете законно увеличить его площадь максимум на 6 соток — это минимальный размер, установленный местными органами власти. Однако на практике государственные органы не всегда готовы удовлетворить такие запросы.

Что делать, если вы не согласны с тем, как специалист провёл межевание вашего участка?

Часто судьи принимают решения в пользу собственников земельных участков. Например, это подтверждается Постановлением Пленума ВАС РФ и ВС РФ № 10/22 и Постановлением Пленума ВАС РФ № 54.

В Пензенской области были случаи, когда судьи рассматривали дела, связанные с земельным законодательством. В таких ситуациях они анализировали обстоятельства и разъясняли их в ходе рассмотрения исков.

Для более детального понимания рекомендуем изучить обзор практики от 2014 года.

Нередко возникают споры между владельцами соседних участков, когда они не могут договориться о том, как должны проходить границы между их территориями. Важно понимать, что не всегда можно решить этот вопрос самостоятельно. Дело в том, что точно определить координаты границ, не допустив ошибок, практически невозможно.

От чего зависит размер возможной погрешности при проведении границ земельного участка?

Для того чтобы установить границы земельного участка, кадастровый инженер должен определить координаты с минимальной погрешностью, которая не будет превышать допустимые значения.

Допустимые погрешности определены в Приказе Минэкономразвития № 518 и зависят от категории земельного участка. Вот какие погрешности могут быть:

Даже если есть указанная выше погрешность, границы участка будут считаться законными. Однако здесь есть свои особенности. Например, до 2013 года были другие допуски. Для дачных участков и личных подсобных хозяйств погрешность составляла 30 см.

Как все происходит в реальности? Предположим, что вы являетесь владельцем дачи, границы участка были оформлены до 2013 г. Процедура межевания была выполнена, погрешность не превысила актуальные на то время допуски, то есть была 30 см.

Однако по новым нормам допустимая погрешность составляет 20 см. Это означает, что вам придётся заново устанавливать границы своего земельного участка, так как законодательство изменилось.

Как узнать, насколько точно определены координаты поворотных точек на вашем участке? Для этого нужно получить кадастровую выписку. Если все требования были соблюдены и погрешность находится в пределах допустимого, то проблем возникнуть не должно.

Если вы не уверены в точности границ вашей территории, лучше обратиться за консультацией к профессионалу. Земельное законодательство – это сложная сфера, которая постоянно меняется. Опытный специалист проанализирует вашу ситуацию и подскажет, как правильно действовать, чтобы избежать ошибок.

Чтобы разграничить территорию, потребуется 14 дней. Это возможно, если в компании, куда вы обратились, нет очереди на оказание этой услуги.

Сколько времени потребуется для проведения всех необходимых процедур при оформлении границ земельного участка?

Стоимость оформления границы земельного участка зависит от сложности и объёма работы. Кроме того, на цену влияет регион, в котором вы проживаете.

Если участок имеет нестандартную форму или большую площадь, то порядок проведения межевания и сроки работ определяются индивидуально для каждого случая.

Если у вас есть земельный участок, важно понимать, как проводится оформление его границы. Хотя межевание не является обязательным при продаже, оно может усилить юридическую правоспособность вашего участка.

После проведения межевания вы сможете чётко увидеть, как использовать землю в соответствии с её назначением. Однако этот процесс может занять много времени, а его стоимость будет немалой.

Прежде чем подписывать контракт с геодезической компанией или частным специалистом, внимательно изучите отзывы клиентов, которые уже пользовались их услугами. Важно, чтобы оформлением границ вашего земельного участка занимался опытный кадастровый инженер с соответствующей лицензией.

Читать дальше про дом из газобетона