Как выбрать земельный участок: моменты, на которые нужно обратить внимание
2021-12-05 21:01
Выбор подходящей для строительства дома категории земельных участков
Категория земельного участка — это описание его характеристик и правового режима использования. Государство контролирует соблюдение этого режима. Существует 7 категорий земель: сельхозназначения, территории населенных пунктов, промышленности, земли особо охраняемых территорий и объектов, а также земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса.
Категория земли — это один из самых важных параметров, определяющих её назначение и возможности использования. Эта информация содержится в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). От категории земли зависит, каким образом её можно использовать.
В этой статье мы рассмотрим особенности двух типов земельных участков: земли населённых пунктов и сельскохозяйственного назначения. Часто коттеджи строят именно на таких территориях.
Земли сeльхозназначения
К этой категории относятся земли, которые находятся за пределами населённых пунктов и используются для сельскохозяйственных нужд. На этих участках могут располагаться вспомогательные объекты, такие как дороги, коммуникации и водоёмы для полива посадок. Также здесь могут быть построены сооружения для переработки урожая и защитные насаждения по периметру полей.
По закону на таких участках нельзя строить жилые дома. Но можно возводить хозяйственные постройки, такие как ангары и сараи, для производства и хранения сельскохозяйственной продукции.
Однако существует возможность изменить вид разрешённого использования земли, что позволит построить на ней частный дом на законных основаниях.
Территории населенных пунктов
В эту категорию входят земельные участки, расположенные в населённых пунктах и поселениях. Их основное назначение — застройка и развитие территории. На таких участках планируется строительство многоэтажных домов. Кроме того, здесь можно возводить частные дома и заниматься подсобным хозяйством.
Здесь будет создана развитая инженерно-транспортная инфраструктура, разместятся общественно-деловые предприятия, зоны отдыха, заводы и фабрики. При строительстве домов на этой территории необходимо соблюдать градостроительный регламент. Например, на участке, предназначенном для частного коттеджа, нельзя строить многоэтажный дом.
Участок под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — это отличный вариант, поскольку на нём не обязательно будет сад или огород.
Участки для индивидуального жилищного строительства обязательно относятся к территории населённых пунктов. На таком участке можно не только построить коттедж, но и получить почтовый адрес для него, а также зарегистрироваться по месту жительства.
Поскольку участок находится в черте населённого пункта, районные власти должны обеспечить жителей необходимыми транспортными, инженерными и социальными объектами инфраструктуры.
Это означает, что к вашему дому будет проложена дорога, проведены коммуникации, а также созданы условия для того, чтобы вы могли без труда отвести ребёнка в школу или детский сад, сходить в больницу, аптеку или магазин — всё это будет в шаговой доступности.
Изучение открытых источников в процессе выбора земельного участка
Как выбрать участок под строительство дома и не ошибиться? Рекомендуем заранее изучить информацию из открытых источников. Это поможет вам избежать посещения участков, которые вам не подходят.
Публичная кадастровая карта
Нужно узнать кадастровый номер земельного участка у его владельца. Этот номер присваивается каждому участку и представляет собой набор цифр, например, 99:99:9999999:9999. Обладая этой информацией, вы сможете получить следующие сведения о земельном участке:
Его размеры. Обычно владелец земли преднамеренно увеличивает площадь.
Кадастровую стоимость. Она влияет на величину имущественного налога.
Место расположения участка и его форма. На кадастровой карте точно обозначены границы участка с привязкой к местности с использованием GPS.
ВРИ (вид разрешенного использования участка). Как выбрать вид разрешённого использования земельного участка? Если вы планируете построить коттедж, то земля должна быть предназначена либо для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), либо для личного подсобного хозяйства (ЛПХ).
Назначение территории.
В кадастровой карте должно быть указано, что это земли населённых пунктов. Также могут встречаться участки сельхозназначения или земли лесного фонда. Однако на таких участках будет крайне сложно узаконить строительство частного дома. Придётся обращаться в суд или действовать незаконно, что может вызвать серьёзные проблемы.
Эта информация доступна в открытых источниках, таких как публичная кадастровая карта. Чтобы увидеть границы участка на местности, вам нужно будет лишь указать его кадастровый номер. После этого карта отобразит космические снимки Esri, которые помогут вам лучше понять границы вашего участка.
Карта надела
Чтобы выбрать подходящий земельный участок, важно внимательно изучить карту. Также можно связаться с владельцем земли и узнать у него, какие объекты находятся рядом.
При изучении онлайн-карты обратите внимание на большие земельные участки, которые расположены рядом с вашим. Чтобы узнать назначение объектов, которые вам непонятны, просто нажмите на них. Тогда вы узнаете их ВРИ (вид разрешённого использования).
Если вы видите, что соседний участок предназначен для промышленного производства, то стоит задуматься, стоит ли покупать такую землю. Ведь через несколько лет рядом с вашим домом может появиться небольшая фабрика по производству пластиковых стеклопакетов или автомоечный комплекс.
Например, вы выбрали участок в лесной зоне. Но в 300 метрах от вас находятся складские помещения. Хозяин участка говорит, что раньше здесь была лесопилка, которая сейчас закрыта. Однако не забывайте, что заброшенные объекты могут снова начать работать, и тогда проживание в этом месте будет неудобным.
Генеральный план
Генеральный план — это карта, на которой отмечены важные объекты муниципального образования, в котором находится ваш участок. На этой карте вы увидите как уже построенные, так и планируемые объекты.
Разобраться в таком плане может быть непросто, но усилия того стоят: в результате вы получите ценную информацию.
Изучить генплан можно на официальном сайте районной администрации. Обычно этот документ размещают в разделе «Документы». Там может быть несколько карт, и их названия могут немного отличаться. Но чаще всего в документах встречаются следующие карты:
Карта будущего расположения объектов местного значения. Изучив её, вы узнаете, какие объекты появятся в вашем районе в ближайшее время. Возможно, это будет детский сад или новое производственное предприятие.
Карта планируемого развития транспортной инфраструктуры поможет вам узнать, планируется ли строительство автомобильной дороги рядом с вашим участком.
Карта, на которой обозначены границы существующих и планируемых особо охраняемых природных территорий. Возможно, ваш участок земли расположен в заповедной зоне.
Предположим, вы хотите приобрести участок земли в посёлках Х или У. В настоящее время эти посёлки считаются престижными, и стоимость одной сотки земли составляет 160 тысяч рублей. Однако согласно генеральному плану, между этими посёлками будет проложена федеральная автомобильная трасса. Из-за этого цена на землю может снизиться до 60-70 тысяч рублей.
Карта границ территорий и зон охраны объектов культурного наследия
Эта карта является частью генерального плана, но она также может быть полезна и для вас. С её помощью вы сможете узнать, попадает ли участок земли в охранную зону культурно-исторических памятников. Зная это, вы сможете понять, нужно ли нанимать археологов перед началом строительных работ. Если вы не выясните этот вопрос до покупки земли, то для вас это может стать неприятным сюрпризом, когда вы будете согласовывать уведомление о строительстве.
Если земельный участок находится в охранной зоне, перед началом строительства дома необходимо обратиться в районное министерство культуры. Специалисты проведут экспертизу и определят, нужно ли проводить раскопки или достаточно археологического наблюдения на территории.
Если вы решили приступить к строительству, то можно начинать работы. Однако если будет принято решение провести раскопки, вам придётся оплатить их из своих средств.
Стоимость работ зависит от площади территории, на которой будет расположен котлован, а также от глубины культурного слоя. Конечно, никто не хочет заниматься раскопками вместо строительства дома, поэтому так важно тщательно выбирать земельный участок.
Археологические раскопки — процесс небыстрый. Если на земельном участке обнаружены ценные исторические артефакты, то о начале строительства можно забыть. Обычно раскопки проводятся с апреля по октябрь.
Если вы забудете об этом и начнёте строить жилой дом на территории охранной зоны без проведения археологических раскопок, вас могут оштрафовать.
Если в результате ваших действий будет нанесён ущерб объекту культурного наследия, то вы, как владелец участка, будете обязаны выплатить штраф, равный стоимости восстановительных работ, необходимых для сохранения этого важного объекта.
Кроме того, если владелец земли разрушил объект культурного наследия, его участок могут изъять. В случае принятия такого судебного решения, надел будет продан на публичных торгах человеку, который будет следить за сохранностью культурного объекта.
Давайте обсудим, на что стоит обратить внимание, если вы не уверены, как правильно выбрать земельный участок для дачи или коттеджа.
Удаленность участка от города
Прежде всего, нужно определиться с местоположением для строительства. Понимание того, для чего вам нужна эта земля, поможет выбрать подходящую загородную зону в зависимости от её целевого назначения.
Коттедж для круглогодичного проживания в ближней пригородной зоне
Этот вариант подойдёт вам, если вы устали от городской суеты. Обратите внимание на следующие моменты:
Как долго вам добираться до офиса? Сколько времени вы тратите на то, чтобы отвезти детей в школу или детский сад?
Развита ли инфраструктура: отопление, водопровод, газификация.
Есть ли в шаговой доступности магазины, аптека, больница.
Вероятно, условия для комфортной жизни будут в ближайшем пригороде. Конечно, многие хотели бы жить в доме, который находится в красивом месте, вдали от дорог и городского шума, но при этом иметь доступ ко всем необходимым удобствам в коттеджном посёлке.
Дачный домик в средней загородной зоне
При выборе земельного участка для временного проживания, например, если вы планируете приезжать на дачу по выходным, важно учесть время, которое вы тратите на дорогу, а также состояние дорожного покрытия. Также на выбранной территории должны быть все условия для отдыха и восстановления сил: водоём, лес, пляж.
Многие владельцы домов и дач знают, что если дорога до дачи занимает около двух часов, то полноценно отдохнуть там не получится. Кроме того, в выходные может быть сложно найти свободное место на берегу реки для отдыха, так как желающих провести время на природе обычно много.
Чтобы избежать подобных ситуаций, стоит тщательно выбирать земельный участок. Обратите внимание на участки в радиусе 100 километров от крупного населённого пункта.
Конечно, если вы готовы вложить значительную сумму в покупку участка, то найти подходящий вариант не составит труда. Однако, если ваш бюджет ограничен, вам придётся приложить усилия, чтобы найти наиболее подходящий вариант.
Дом для сезонного проживания в дальней загородной зоне
Если вы планируете провести всё лето в загородном доме, можно выбрать участок, расположенный в 100–200 километрах от города. В этом месте вас ждёт чистый воздух, тишина и спокойствие, отсутствие посторонних людей, а также возможность наслаждаться нетронутой природой и экологически чистыми продуктами с собственного огорода.
Многие городские жители мечтают о приобретении земельного участка в деревне. Это отличный вариант для тех, у кого ограниченный бюджет. Ваш домик может находиться на берегу реки или озера, создавая прекрасные условия для жизни и отдыха.
Однако важно учитывать, что для воплощения этой мечты в реальность необходимо иметь возможность уехать в отпуск на всё лето и жить в деревне. Такой образ жизни могут позволить себе учителя, пенсионеры, государственные служащие и предприниматели.
На первый взгляд может показаться, что в поиске участка для покупки вы не ограничены. Однако с каждым днём всё больше горожан приобретают недвижимость за городом, несмотря на расстояние в 100-200 километров от столицы. В результате зоны поиска москвичей и петербуржцев пересекаются. Поэтому нередко можно увидеть дачи москвичей и петербуржцев в глубинке под Новгородом.
Очевидно, что стоимость участков, находящихся далеко от города, постоянно растёт.
Чтобы выбрать подходящий земельный участок, сначала определите, в какой загородной зоне вы хотели бы жить. Затем приступайте к поиску.
Линейные характеристики участка
При выборе участка для строительства коттеджа важно учесть не только его площадь. Необходимо также обратить внимание на соответствие участка разработанному проекту будущего дома.
Вносить изменения в проект может быть сложно и затратно, поэтому лучше сразу подобрать участок, который будет соответствовать вашим требованиям. При этом стоит учитывать не только площадь участка, но и его длину и ширину. Зная эти параметры, вы сможете понять, возможно ли разместить на участке коттедж и дополнительные постройки, такие как гараж.
При планировке участка важно оставить достаточно свободного пространства, которое можно использовать с умом. Редко кто из владельцев заранее продумывает, что ещё, помимо коттеджа, можно разместить на участке. Обычно это гараж, сарай, летняя кухня, септик, скважина или колодец. Кто-то собирается построить сарай для животных. Необходимо учесть все эти моменты, чтобы участок смог вместить все ваши задумки.
Помните о требованиях СНиП, касающихся расположения объектов на территории. Важно учитывать допустимое расстояние от ограждения, дома, общественной территории, проезжей части, озера или реки.
Иногда на участке кажется, что свободного пространства много, но с учётом всех требований не получится разместить все запланированные объекты.
Опытные специалисты советуют придерживаться простого правила при выборе участка: на каждые 10 квадратных метров построек должно приходиться примерно 1 сотка земли. Это лишь примерные расчёты, но они помогут вам не ошибиться с выбором.
При выборе земельного участка важно обратить внимание на следующие моменты:
1. Размер участка. Лучше выбирать надел с запасом на будущее. Возможно, через несколько лет вы захотите построить теплицу и выращивать экологически чистые продукты для продажи. Также можно рассмотреть возможность создания бассейна, площадки для игр или гостевого домика. Однако помните, что для обслуживания большого участка потребуется время, деньги и силы на его ограждение и поддержание в порядке.
Если участок небольшой, то с организацией строительных работ не возникнет проблем. Особенно если правильно всё спланировать, учитывая особенности ландшафта. В этом случае вся имеющаяся площадь будет использована максимально эффективно. Важно помнить, что в будущем увеличить надел будет невозможно, поэтому важно продумать всё заранее.
Тип грунта на участке
Выбор фундамента для коттеджа зависит от типа почвы. Это влияет и на стоимость строительства. Поэтому важно правильно выбрать земельный участок. Для этого нужно провести геологические исследования.
К сожалению, не все следуют этому правилу и нанимают геолога для анализа почвы. Однако чтобы избежать ошибок, лучше поступить именно так.
К сожалению, в реальной жизни немногие владельцы земельных участков прибегают к таким исследованиям из-за их высокой стоимости. Однако существует множество проверенных методов, позволяющих определить тип грунта без необходимости проведения дорогостоящих изысканий.
Для строительства лучше всего подходят сухие грунты, такие как песчаные. Если же грунт суглинистый или глинистый, стоимость работ возрастёт, поскольку в такой почве задерживается влага. Строить капитальные коттеджи на торфяных грунтах также не рекомендуется. В случае влажного грунта необходимо предусмотреть систему дренажа.
Как узнать тип грунта без использования специальных инструментов? Обратите внимание на растения, которые растут на участке. Если на территории растут сосны, особенно многолетние, это может указывать на песчаный грунт. Если же вы видите вербу, ольху, бруснику или камыш, это может свидетельствовать о заболоченности почвы.
Также можно смешать грунт с водой и попробовать скатать шарик. Если земля песчаная, то скатать шарик не получится. Шарик из супесчаного грунта будет рыхлым. А вот из глинистой или суглинистой почвы комок скатать легко.
Если на территории уже есть жилые здания, обратите внимание на их основание и отмостку. Если вы видите трещины в фундаменте или отлетающую штукатурку, это может указывать на высокий уровень грунтовых вод и повышенную влажность на участке.
Также стоит обратить внимание на состояние ограждений: если они покосились или прогнили в нижней части, это может быть признаком заболачивания территории. Кроме того, наличие воды в дренажных канавах при солнечной погоде может свидетельствовать о том же.
Если участок находится рядом с озером или рекой, то во время весеннего таяния снегов его, скорее всего, будет затапливать.
Рельеф участка
Идеальный вариант — ровный участок с уклоном, на котором есть дренажная канава для отвода влаги. Уклон позволит вам легко создать систему дренажа и ливневой канализации.
Не рекомендуется выбирать участок, который находится в низине относительно проезжей части и не имеет или не функционирует дренажная канава. В этом случае вам придётся потратить больше средств на поднятие уровня участка и фундамента, а также на установку дренажей, колодцев и насоса.
Многие покупатели, которые хотят приобрести земельный участок, обращают внимание на идеально ровные территории. Однако этим пользуются недобросовестные продавцы, которые предлагают такие участки по высокой цене. На самом деле, они продают заболоченные земли с канавами и оврагами, а затем выравнивают их, используя насыпной грунт, шлак или строительный мусор.
Не стоит выбирать и участок с большим перепадом высот — это может вызвать трудности при строительстве дома. Возможно, придётся возводить каркасный коттедж на сваях или делать бетонное основание и выравнивать территорию.
Состояние дорог в населенном пункте
Выбирая земельный участок, важно обратить внимание на качество дороги до него. Если дорога в плохом состоянии, то во время дождя или ранней весной проехать до дома будет очень сложно. Даже если участок вам подходит по всем остальным параметрам, но до него сложно добраться, не стоит его покупать.
Если вы будете ежедневно ездить по плохой дороге, ваш автомобиль может начать ломаться, и вам придётся постоянно ремонтировать подвеску. Поэтому тщательно обдумайте все преимущества и недостатки, прежде чем принять решение о покупке.
Также учтите, что строительная техника, такая как бетономешалка, и грузовые автомобили со строительными материалами должны без проблем добраться до вашего участка. Если дорога плохого качества, вам придётся дополнительно оплачивать транспортировку.
Многие продавцы земли обещают, что дорогу построят в ближайшее время. Однако к таким обещаниям стоит относиться с осторожностью. К сожалению, часто эти заявления остаются просто словами.
Выбор земельного участка в зависимости от наличия коммуникаций
Цена на земельный участок с коммуникациями будет выше, чем на участок без них. Поэтому многие покупатели выбирают участки без газа и водопровода. Однако, если вы решите сэкономить на покупке земли, то потом вам придётся потратить значительную сумму на проведение электрокабеля и газопровода.
Электричество
Современный человек не может представить свою жизнь без электричества. Однако в некоторых местах его нет. Несмотря на то что электричество в таких местах продаётся по низкой цене, не стоит принимать поспешных решений.
Прежде всего, необходимо узнать, на каком расстоянии от вашего участка проходит линия электропередачи (ЛЭП). Также следует рассчитать, сколько будет стоить прокладка электрического кабеля до вашего дома. Возможно, общая стоимость работ окажется сопоставима с ценой аналогичного участка, на котором уже проведено электричество.
Если электрический столб расположен на расстоянии до 500 метров от вашего участка, компания, предоставляющая услуги электроснабжения, установит его самостоятельно. В противном случае установку придётся оплатить вам.
Водоснабжение
В некоторых загородных посёлках есть централизованный водопровод, но чаще всего питьевая вода добывается из скважины.
Если у вас на участке есть водопровод, то вам повезло. Однако стоит уточнить у соседей, как часто бывают перебои с водой, особенно если ваш участок находится в садовом некоммерческом товариществе. Также важно узнать, достаточно ли сильный напор воды.
Если же на соседних участках пробурили скважины, то вам будет полезно узнать их глубину, расстояние до водоносного пласта и качество скважинной воды.
Газификация
Участки, к которым подведён газ, стоят дороже, чем те, что не газифицированы. Но затраты на покупку земли быстро окупятся, как только начнётся отопительный сезон. Ведь расходы на электроотопление значительно выше, чем на газовое.
Мобильная связь
В современном загородном доме важно, чтобы мобильная связь была всегда доступна. Если не работает ни ваш оператор, ни другие, проживание в таком месте может стать опасным. В случае чрезвычайной ситуации вы не сможете связаться по телефону, чтобы позвать на помощь. Кроме того, без возможности позвонить близким, вызвать скорую или пожарных, жизнь в доме станет некомфортной.
Интернет
На многих загородных участках нет доступа к интернету. В деревнях интернет обычно есть, и можно подключиться без проблем, хотя стоимость услуг может быть выше, чем в городе.
Однако в небольших или недавно построенных коттеджных посёлках интернета может не быть вовсе. В таком случае оптимальное решение — объединиться с владельцами соседних участков и провести кабель.
Если же это невозможно, придётся использовать мобильный интернет.
Если вы ищете недорогой участок без коммуникаций, учтите расходы на подключение электричества, бурение скважины и интернет. Возможно, стоимость подключения окажется выше, чем вы ожидали, и в таком случае лучше рассмотреть варианты с уже готовыми коммуникациями.
Коммерческая и социальная инфраструктура населенного пункта
Важно, чтобы рядом с вашим домом были магазины. Также стоит узнать, где находятся медпункт и аптеки.
Когда человек ищет землю для дачного домика, он может не задумываться об этих вопросах. Однако земельный участок, расположенный далеко от цивилизации, может стать серьёзной проблемой, особенно если у вас есть пожилые родственники или маленькие дети.
Если вы хотите построить коттедж для постоянного проживания, важно, чтобы рядом были школы, детские сады и спортивные площадки. В хорошо развитых посёлках инфраструктура уже налажена, поэтому с этим не возникнет проблем.
Если у вас есть маленькие дети, подумайте о том, чтобы водить их в кружки и секции. Выбирайте те, до которых легко добраться от дома, например, бассейн или танцевальную студию.
Не менее важные моменты, влияющие на выбор земельного участка
Расположение относительно сторон света
Почему важно учитывать ориентацию земельного участка относительно сторон света? Существуют определённые рекомендации по рациональному размещению строений на участке. Например, рекомендуется располагать коттедж как можно ближе к северной границе участка.
Это позволит обеспечить максимальное количество солнечного света в доме, при этом тень от здания не будет падать на участок. Благодаря постоянному солнечному освещению спальни и гостиной можно будет сэкономить на электроэнергии. Кроме того, такой подход обеспечит лучшее прогревание коттеджа в зимнее время, что снизит расходы на отопление.
Соседи
Даже если вам удастся найти идеальный для вашей семьи земельный участок, проблемы могут возникнуть из-за шумных соседей. Жить в таком месте будет неприятно.
Кроме того, если владельцы соседних участков живут на них только в летние месяцы, они не будут помогать вам расчищать проезд зимой.
Проблемы могут возникнуть, если соседи занимаются разведением сельскохозяйственных животных или сдают свой коттедж в аренду шумным компаниям. Однако стоит помнить, что если у вас личное подсобное хозяйство, то вы не имеете права предъявлять претензии соседям, которые разводят коров или овец на своём участке.
Вывоз мусора
Многие люди сталкиваются с этой проблемой. Возможно, рядом с вашим земельным участком есть полигон твёрдых бытовых отходов или планируется создание такой площадки в ближайшее время. Если вы приобретаете землю в садовом некоммерческом товариществе или селе, важно узнать, как осуществляется вывоз мусора.
Природа
Выбирая участок в коттеджном посёлке, обратите внимание на те, что расположены рядом с лесом, холмом, полем или озером. Они могут стоить дороже, но зато каждый день вы будете наслаждаться великолепными пейзажами из своего дома. Согласитесь, что видеть из окна только соседский забор — не самое приятное зрелище.
В заключение хочется подчеркнуть, что при выборе земельного участка не стоит ориентироваться только на его стоимость. Даже если вы удачно приобретёте участок по выгодной цене, есть вероятность столкнуться с непредвиденными расходами в процессе строительства.
Поэтому важно учесть все детали, чтобы покупка не разочаровала вас, а жизнь за городом приносила только положительные эмоции.