Как выбрать участок для строительства дома: советы специалистов

Если вы планируете приобрести земельный участок, в первую очередь вам следует узнать его кадастровый номер. С помощью этой информации вы сможете получить кадастровую выписку, сделав запрос на специальном ресурсе.

Для чего нужен этот документ? Он содержит важные сведения об участке: его расположение, стоимость, точные размеры и форму, целевое назначение, вид разрешённого использования, а также информацию о владельце (Ф. И. О.).

Из этой информации вы сможете понять, что имеете дело с реальным владельцем интересующего вас объекта. В противном случае продавец должен будет подтвердить свои полномочия на совершение сделки, предъявив доверенность от хозяина.

Но это лишь малая часть информации, которая необходима для правильного выбора участка. Потребуется учесть множество дополнительных параметров, которые играют важную роль. В следующих разделах мы расскажем об основных из них.

В наши дни индивидуальное строительство пользуется большим спросом и поддерживается государством. Вблизи городов предоставляются земли под коттеджные посёлки. Однако свободные участки в таких местах найти довольно сложно. Если вы хотите иметь дом в черте города, вам, возможно, придётся рассматривать небольшие участки со старыми постройками.

Расположение в городе имеет свои плюсы: хорошо развитая инфраструктура и близость к месту работы – это, безусловно, удобно. Однако есть и некоторые минусы, о которых стоит помнить.

Цена на землю в городе будет выше, чем за городом. Кроме того, выйдя из своего дома, вы можете сразу столкнуться с соседским забором. Ещё одна сложность – подключение к городским коммуникациям, так как они часто перегружены. Также стоит учесть, что вам придётся потратить немало денег на снос старого строения и вывоз мусора.

Также стоит учитывать особенности городской среды: загрязнённый воздух, шум и большое количество людей вокруг. Ваша усадьба будет хорошо видна из окон расположенных поблизости многоэтажных домов, поэтому о приватности и уединении не может быть и речи.

Загородный участок кажется более привлекательным. Он больше по размеру, а экологическая обстановка там лучше. Кроме того, в пригороде есть больше вариантов для выбора, и можно найти именно тот участок, который вам понравится, а не просто купить то, что есть в продаже.

При покупке участка важно узнать его целевое назначение и наличие ограничений. Для строительства частного дома вам понадобится земля под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Если участок предназначен для сельскохозяйственных нужд или находится в природоохранной зоне, то строительство на нём может быть либо невозможно, либо связано с большими трудностями.

Для строительства жилого дома можно выбрать участок под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) или землю в садовом некоммерческом товариществе (СНТ).

Какой вариант выбрать?

Земля под ИЖС идеально подходит для строительства постоянного жилья. Однако она может быть дороже. В то же время, на участке в СНТ можно строить без предварительного разрешения, и нет препятствий для регистрации жильцов.

Когда выделяют землю под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), сразу предусматривают возможность подключения к коммунальным сетям и наличие определённой инфраструктуры.

Садовые товарищества, в свою очередь, ориентированы на обеспечение отдыха людей в тёплое время года и ведение сельского хозяйства. Поэтому уровень комфорта, инфраструктуры и благоустройства на таких участках обычно ниже.

Владелец участка в СНТ может изменить его целевое назначение. Для этого ему необходимо собрать пакет документов и подать заявление в местную администрацию. После рассмотрения заявления администрация примет решение о присвоении участку нового статуса. Если решение будет положительным, владелец сможет выкупить участок и построить на нём капитальный дом.

Дом, построенный на собственном участке земли, даёт владельцу больше уверенности. Такой дом стоит дороже, чем построенный на арендованной земле, но это значит не только дополнительные расходы при покупке, но и более высокую стоимость при последующей продаже.

Если вы хотите минимизировать риски, то стоит выбирать участок для строительства дома, на который у вас есть оформленное право собственности. Тогда вам не придётся беспокоиться о статусе арендуемой земли, который может быть изменён или аннулирован.

Однако у аренды тоже есть свои преимущества:

Если дом построен на арендованном участке, то его продажа может быть затруднена. Кроме того, существует вероятность, что земля может потребоваться государству, в таком случае участок будет изъят, а строения снесены.

При покупке недвижимости за городом следует учитывать, что на приобретение земельного участка придётся потратить от 20 до 50% от общей стоимости объекта.

Например, если ваш бюджет составляет 15 миллионов рублей, то на покупку участка нужно выделить от 3 до 7,5 миллионов рублей. Конечно, можно попытаться сэкономить, но тогда участок будет очень маленьким. Если вы хотите построить большой дом, то он будет выглядеть неуместно на таком крошечном участке.

Не стоит тратить все деньги на дорогой участок, чтобы остатка хватило только на постройку небольшого сарая. Лучше найти баланс и подобрать участок, который соответствует вашим потребностям и бюджету.

Вам предстоит изучить различные варианты, поскольку выбор участка для строительства дома — это очень ответственный шаг. Возможно, оптимальный участок будет находиться чуть дальше от города или в ином направлении.

Для оптимального размещения жилого дома требуется участок площадью не менее 8 соток. В крайнем случае можно обойтись и 6 сотками, но это создаст множество проблем. Для обеспечения полноценного комфорта жильцов необходима территория размером более 10 соток. Если планируется строительство дома площадью от 350 квадратных метров, то потребуется участок не менее 12 соток.

Для строительства жилого дома лучше всего подойдёт ровный участок, расположенный на возвышенности. Если же участок имеет склон, то предпочтительнее выбрать место для строительства в верхней части склона.

Идеальная форма участка для строительства — это прямоугольник с соотношением сторон 1:2. Если у вас есть возможность выбрать ориентацию участка по сторонам света, то наиболее предпочтительной будет ориентация с востока на запад.

В реальности трудно найти участок, который будет полностью соответствовать всем требованиям. Всегда приходится идти на компромиссы: мириться с особенностями рельефа или наличием поблизости неудобных объектов, таких как овраг. Однако многие покупатели выбирают именно такие предложения, потому что их привлекает цена и уединённость территории. К тому же существует множество способов превратить неидеальный рельеф в изюминку участка.

Однако есть факторы, которые следует учитывать. Например, участки в поймах рек и озёр подвержены постоянному затоплению. Также сложности могут возникнуть в местах с высоким уровнем грунтовых вод. Поэтому, если есть возможность выбора, отдавайте предпочтение возвышенностям.

При строительстве зданий и сооружений всегда следует учитывать уровень грунтовых вод. От этого зависят выбор проекта и возможность применения различных технологий.

Если уровень грунтовых вод находится на глубине 2 метров, то для строительства следует выбирать проект без подвала и цокольного этажа. В противном случае потребуется значительные затраты на качественную гидроизоляцию.

В случае, если вода расположена на большой глубине, строительство колодца становится невозможным. Для обеспечения водой в таких случаях необходимо бурение скважины, что является более дорогостоящим процессом и требует получения соответствующих разрешений. Кроме того, в некоторых местах, например, в водоохранной зоне, бурение скважин может быть запрещено.

Также не стоит выбирать место для строительства дома на краю высокого обрыва. Хотя вид может быть очень красивым, но такое расположение будет создавать постоянную угрозу обрушения дома.

Хотя оценить качество дороги не сложно, даже хорошее на первый взгляд покрытие может иметь скрытые недостатки.

1. Асфальтированное покрытие. Если дорога в хорошем состоянии, то это наилучший вариант. Однако если дорога покрыта плохим асфальтом, то она становится похожей на грунтовую, с той лишь разницей, что лужи на ней будут более глубокими.

2. Грунтовая дорога. Самый нежелательный сценарий: после дождя дорога превращается в труднопроходимое грязевое месиво, а тяжёлые машины оставляют на ней глубокие колеи. Проехать по такой дороге можно будет только в сухую погоду. Если же грунт песчаный, проблем будет значительно меньше, так как вода быстро впитывается.

3. Бетонное покрытие. Эта дорога ровная, однако ездить по ней некомфортно из-за швов между плитами. Скорость автомобиля не превышает 40 км/ч, а неровности дорожного покрытия создают впечатление, будто едешь по стиральной доске. Пассажиры нервничают, а повышенная нагрузка на подвеску автомобиля приводит к её преждевременному износу.

4. Насыпная дорога. Такое покрытие встречается довольно часто. На грунт насыпают щебень или асфальтовую крошку. Новая дорога выглядит хорошо, но со временем на ней появляются провалы. Проблемы возникают тем быстрее, чем хуже выполнена песчаная подушка. Оценить, насколько долго прослужит дорога, невозможно, так как песчаный слой скрыт под щебнем. Поэтому срок службы насыпной дороги — это уравнение с несколькими неизвестными.

В любом случае, даже если работы были выполнены качественно, срок службы отсыпной дороги обычно не превышает 4 лет. После этого потребуется ремонт или обновление покрытия.

Стоит узнать у соседей, кто отвечает за содержание дороги. Лучше, если это будут местные власти. Однако может оказаться, что соседи выполняют работы самостоятельно, за свой счёт. Важно выяснить это заранее, чтобы иметь представление о предстоящих расходах.

5. Водные объекты. Если дорога к вашему участку проходит через реки и пруды, обратите внимание на мосты и дамбы, расположенные на них. Особенно стоит быть осторожными, если уровень дамбы всего на 1-2 метра выше уровня воды. Весной, особенно в холмистой местности, даже маленький ручеёк может превратиться в бурный поток, текущий по дороге. В таком случае не стоит пытаться проехать по дороге, потому что машину может просто снести потоком. Тогда придётся искать объездные пути, которые могут оказаться неблизкими. Либо местность может оказаться изолированной до окончания паводка.

У местных жителей стоит узнать, как менялась ситуация в течение последних 10 лет.

Читайте также: «Ошибки планировки частного дома: как сделать комфортное жилье»

6. Чистка снега. В зимнее время, когда на улицах выпадает много снега, важно понимать, кто отвечает за его уборку. Эту информацию можно узнать у соседей или местных властей. За уборку снега может отвечать администрация населённого пункта или жители самостоятельно. В последнем случае люди могут скидываться и покупать технику для уборки снега, либо каждый убирает снег своими силами. Обычно местные власти организуют расчистку улиц от снега. Однако если уборка выполняется за счёт жильцов, то после каждого снегопада придётся платить от 500 до 2000 рублей. Также стоит учитывать, что на улице, где находится всего 1-2 дома, жильцам, возможно, придётся убирать снег самостоятельно.

• Наличие коммуникаций

В современном доме обязательно должны быть электричество и газ. Кроме того, для комфортного проживания необходима система канализации и водопровода.

Перед началом строительства важно узнать, есть ли возможность подключения к централизованным сетям. Для этого нужно выяснить расстояние до сетей и наличие свободных мощностей. Также стоит рассмотреть возможность установки ливневой системы.

Ещё один важный аспект — это средства связи. Проверьте, насколько стабилен сигнал сотовой связи, как работает интернет в вашем телефоне и навигаторе, а также наличие спутниковой антенны. В современном мире многие аспекты нашей жизни зависят от возможности быть всегда на связи и получать актуальную информацию, поэтому все эти моменты следует учесть заранее.

• Инфраструктура

Прежде всего, стоит оценить доступность участка. Насколько хорошо до него можно добраться? Не будет ли зимой сложно проехать из-за снежных заносов, а весной — из-за паводков? Какова интенсивность дорожного движения в этом направлении в будние и выходные дни? Можно ли доехать до участка на общественном транспорте?

Также важно учесть наличие поблизости коммерческих и социальных объектов. Насколько далеко расположены магазины и аптека? Если у вас есть дети или пожилые родители, то при выборе участка для строительства дома следует учесть их потребности в доступе к школам, детским садам и больницам. Обычно об этом не задумываются при поиске места для дачи, но даже для летнего отдыха наличие инфраструктуры может быть важным фактором.

Если вы планируете жить в этом доме постоянно, то вам следует узнать, есть ли рядом места для проведения досуга детей и взрослых: кружки, студии, секции, бассейн и так далее.

• Окружающая местность

Не всегда загородная местность гарантирует благоприятную экологическую обстановку. Прежде чем выбрать участок для строительства, стоит убедиться, что поблизости нет промышленных предприятий, которые могут загрязнять воздух и воду.

Также следует обратить внимание на уровень шума. Рядом с аэропортом, автосервисом, пилорамой, железной дорогой или животноводческими фермами и теплицами может быть шумно.

ЛЭП, АЗС, склады, гаражи и газораспределительные будки также могут оказывать негативное влияние на окружающую среду и здоровье людей.

С точки зрения экологии, лучше всего выбирать участок рядом с лесным массивом или озером. Однако и здесь есть свои нюансы. В выходные дни лес и берег озера могут быть переполнены отдыхающими, а также там обитают насекомые и мелкие животные, от которых не удастся отгородиться. Осенью лес будет добавлять листьев для уборки, а речка может представлять угрозу сезонного подтопления.

Также стоит избегать участков, расположенных рядом с кладбищами, бойкими перекрёстками, рынками и магазинами, кафе и ресторанами. Эти объекты не способствуют уединению и идиллии.

• Границы участка

В прошлом в системе учёта земельных ресурсов было много путаницы. Из-за этого до сих пор встречаются случаи, когда границы земельных участков не соответствуют документам.

Поэтому важно проверить, как границы участков обозначены на местности, и есть ли документальное согласие всех соседей о признании границ участка.

Если участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, то также необходимо увидеть, где проходит «красная линия» — граница между частной и поселковой территорией.

• Соседи

При выборе участка для строительства дома эксперты советуют в первую очередь обратить внимание на соседей. Даже если местность кажется идеальной, наличие рядом коров в сарае может испортить впечатление от неё. И это при условии, что соседи держат животных законно, так как их земля оформлена под личное подсобное хозяйство.

Вы можете подумать, что в элитном посёлке таких проблем не будет. Но там могут возникнуть другие трудности, например, соседний роскошный особняк могут сдавать в аренду для проведения праздников, корпоративов и так далее.Если жильцы рядом стоящего дома навещают его только летом, то зимой расчищать снег вам предстоит в одиночку.

• Мусор

Вывоз мусора за городом — это важный вопрос, который требует внимания. Чтобы избежать проблем в будущем, необходимо заранее узнать, как организована эта работа в конкретном посёлке.

Особенно тщательно следует подойти к выбору участка для строительства дома, если он расположен рядом с полигоном твёрдых бытовых отходов или если такой объект запланирован в градостроительном плане на ближайшее время. В этом случае необходимо провести тщательную разведку, чтобы избежать возможных неудобств и проблем.

В нашей стране учение фэншуй пользуется большой популярностью. Многие люди стремятся организовать своё пространство в соответствии с его принципами. В правилах фэншуй действительно есть рациональное зерно, поэтому при выборе участка для строительства дома можно учитывать эти рекомендации.

Вот несколько советов, которые могут оказаться полезными:

• Предпочтительнее выбирать участки с простыми формами — квадратными или прямоугольными. Участки с неправильной конфигурацией лучше не рассматривать.
• Перед выбором участка стоит изучить план территории и убедиться, что на нём отсутствуют нежелательные элементы рельефа.

При выборе участка для строительства дома следует руководствоваться следующими правилами:

• Участок должен быть защищён от сильных ветров.
• Рельеф участка представляет собой небольшие возвышенности.
• По территории участка протекает медленный ручей. В русле ручья есть естественный порог.
• Территория хорошо освещена.
• На участке и вокруг него много растений.
• В задней части площадки находится возвышенность или склон.

С точки зрения фэншуй, недостатками участка являются:

• рельеф понижается на северо-восток;
• на северо-востоке есть водоём;
• под домом высоко стоят грунтовые воды;
• на участке есть водоём со стоячей водой;
• недалеко расположена ЛЭП, а также высокие острые объекты;
• вся территория расположена на вершине холма;
• рядом с участком проходит оживлённая дорога;
• наличие реки с быстрым течением, даже если оно бывает только в определённый сезон;
• участок ровный и не имеет забора;
• выход прямо на улицу;
• скудная растительность;
• земельный участок расположен на площадке рядом с государственной постройкой.

Принципы фэншуй говорят о том, что лучше жить в холмистой местности. Такой рельеф защищает от ветра и даёт преимущества в зимнее время, создавая барьер холодному воздуху.

Существуют правила и для холмов: их вершины должны быть округлыми.

Согласно принципам фэншуй, для строительства дома лучше всего выбрать участок, расположенный в середине южного склона холма. Ещё одно благоприятное место — между тремя холмами.

Читать дальше про то, можно ли построить на участке второй дом