Регистрация дома

Задачи регистрации дома

Чтобы здание приобрело официальный статус, необходимо зарегистрировать его в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Без официальной регистрации дом будет считаться самостроем, а владелец не сможет законно пользоваться своим правом собственности на него.

Несмотря на это, в таком доме можно жить, проводить коммуникации (свет, вода, газ, канализация) и оплачивать коммунальные услуги. Однако если возникнет необходимость сдать собственность в аренду, продать, включить в завещание, подарить или использовать в качестве залога в банке, то для законного осуществления этих действий потребуется зарегистрировать недвижимость.

Поэтому регистрация частной собственности выгодна как владельцу, так и государству. Какие преимущества даёт постановка на учёт недвижимости гражданина:

Внесение объекта в базу налоговой службы и начисление платежей происходит после того, как объект регистрируют в государственном реестре и выдают кадастровый паспорт.
Защита ваших имущественных прав на строение со стороны закона. Если недвижимость не зарегистрирована на ваше имя, юридически вы не являетесь её владельцем. В случае грабежа или другой неприятной ситуации будет сложно отстоять свои права в суде.
В случае пожара, стихийных бедствий и других чрезвычайных ситуаций официальный собственник может рассчитывать на частичную компенсацию повреждённого имущества или полное восстановление жилья в случае его утраты.
У вас есть законное право продать, сдать в аренду, подарить или включить недвижимость в завещание.
Оценка стоимости постройки как материального объекта (например, для начисления налогов) осуществляется в соответствии с кадастровой стоимостью объекта.

В соответствии с законодательством Российской Федерации, любая недвижимость должна быть официально оформлена. Поэтому вопросами регистрации нового дома следует заниматься своевременно и без промедлений.

Отличия новых правил регистрации дома от старых

Прежде чем приступить к строительству нового дома, необходимо было получить разрешение соответствующих контролирующих органов. А вот для возведения дачных домиков на территории садовых обществ такое разрешение не требовалось. Все требуемые документы подавались в Росреестр.

Регистрация жилого дома и права собственности на него проходила в несколько этапов:

Мы получали разрешение на строительство здания, которое не требовалось для владельцев временных домиков на садовых и дачных участках.
Затем мы получали техническую документацию на построенное здание. Планы и схемы показывали технические характеристики постройки, которые нужно было закрепить в кадастре и использовать для регистрации права собственности на недвижимость.
Чтобы подать заявление в Росреестр, мы приходили в МФЦ и заполняли бланк. К нему мы прилагали разрешение на строительство, техническую документацию, копию паспорта и чек об оплате госпошлины. В некоторых случаях мы не прикладывали свидетельство на право собственности на землю, так как все данные о ней уже были в ЕГРН.
Оператор МФЦ принимал наши бумаги, выдавал расписку и назначал дату, когда мы сможем получить выписку из ЕГРН на дом.
Через 7 дней после подачи заявления мы получали выписку на руки. Ещё около 2-3 дней требовалось для передачи документов обратно в МФЦ. За выпиской нужно было прийти в тот день, который назначил работник МФЦ. Результатом всех процедур была выписка из ЕГРН, в которую входили все данные о постройке и подтверждение нашего права собственности на дом.

В последнее время произошли изменения, упростившие процесс строительства и регистрации новых зданий.

Имеются в виду такие меры, как отмена необходимости получать разрешение на строительство домов и так далее.

Параметры, описывающие частный жилой дом, претерпели изменения.
Было отменено понятие «дачный дом», и теперь все строения делятся на жилые и садовые дома.
Был введён единый уведомительный порядок строительства, который предусматривает регистрацию как жилых, так и садовых домов.

Порядок регистрации дома

Первый этап: подаем Уведомление о планируемом строительстве/реконструкции здания.

В регистрирующие органы мы предоставляем следующие документы в бумажном виде:

Уведомление с указанием Ф. И. О., паспортных данных, а также сведений о месте регистрации (прописке).
Кадастровый номер земельного надела, где будет осуществляться застройка или реконструкция, данные о собственнике, типе использования земель.
План будущего дома.
Заявление о том, что дом неделимый, на одного хозяина.
Адрес для связи (электронный или почтовый).

К уведомлению прикладывают:

копию свидетельства собственности на участок (не всегда требуется; возможен запрос в Росреестр);
при застройке исторической части населенного пункта прикладывают описание фасада жилого дома или садовой постройки и географические ориентиры.

Уведомление и все необходимые документы следует предоставить в органы местной администрации: вы можете отнести их туда лично или отправить через МФЦ.

Второй этап: получаем уведомление о соответствии или несоответствии планируемого объекта требованиям законодательства.

Владельцы недвижимости получают уведомление в течение 7 рабочих дней, а собственники земельных участков в исторической части населённого пункта — в течение 20 дней.

Уведомление о соответствии действительно в течение 10 лет. Вы можете передать его другому владельцу участка. Если в процессе строительства вы измените размеры дома, вам нужно будет обратиться в органы местного самоуправления для получения нового уведомления.

Третий этап: приносим уведомление о завершении стройки.

Документ необходимо предоставить в течение месяца после завершения строительства жилого дома.

В бумажном виде предоставляют следующую информацию:

Ф. И. О. и паспортные данные, сведения о месте регистрации (прописки).
Кадастровый номер участка земли, где построен дом или сделана реконструкция, информация о собственнике и виде разрешенного использования.
Подтверждение, что дом на одного хозяина.
Электронный или почтовый адрес для связи.

Бумаги, которые подают вместе с уведомлением об окончании строительства:

план-схема жилого дома или садовой постройки (в бумажном и электронном виде). Заказать его можно в любом КИ, стоимость варьируется от 5 000 до 10 000 рублей;
если у собственности несколько владельцев, то долевое соглашение. Оно составляется по примеру из Интернета;
чек о платеже за госпошлину (350 или 2000 руб. в зависимости от типа строительства или реконструкции).

Все уведомления оформляются на бумаге и передаются одним из удобных способов.

при визите в местную администрацию;
отправляют почтой;
относят в МФЦ.

Ответ от администрации приходит в течение семи рабочих дней.

В какой период необходимо подать уведомление о завершении строительства? Многие индивидуальные застройщики стремятся как можно скорее зарегистрировать свой дом в государственных органах.

Документы необходимо подавать тогда, когда здание будет готово для осмотра кадастровым инженером. Обычно это происходит, когда уже есть каркас дома, установлены стены, окна, двери и крыша. Внутренние перегородки также необходимы для определения площади комнат. Копию уведомления о начале строительства и план земельного участка предоставляют кадастровому инженеру для согласования.

Четвертый этап: подтверждение уведомления о соответствии возведенных или измененных зданий требованиям закона.

В течение семи дней владельцу недвижимости от мэрии приходит ответ о соответствии. Администрация проводит:

проверку соответствия размеров по бумагам;
осмотр постройки;
отправку собственнику уведомления о соответствии или несоответствии.

Пятый этап: отправка бумаг в Росреестр для постановки на кадастровый учет и регистрации прав.

После того как мэрия получает подтверждение о завершении строительства, она сама отправляет документы на регистрацию права собственности на дом в течение семи дней. Однако если возникла задержка, вы можете самостоятельно отнести бумаги в МФЦ.

Для заполнения уведомления существуют установленные формы, которые можно найти в Интернете. Они есть в приказе Минстроя РФ от 19 сентября 2018 г. № 591/пр «Об утверждении форм уведомлений, необходимых для строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома».

Влияние типа земли на регистрацию дома

Прежде чем начать строительство на участке, необходимо узнать, подходит ли эта земля для индивидуального жилищного строительства. Эту информацию можно найти в свидетельстве о праве собственности на землю.

Участок под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) находится в черте населённого пункта и предназначен для возведения одного жилого дома. Если на участке есть незарегистрированный объект, его можно легализовать.
Перед началом строительства необходимо получить разрешение в соответствующих государственных органах.
Если земельный участок входит в состав садоводческого товарищества, то его территория предназначена для садоводства и огородничества. На таком участке можно построить дом только для временного проживания, но нельзя прописаться в нём.
На землях, выделенных под дачи и относящихся к населённому пункту, разрешено строить жилые дома, получать в них прописку и регистрировать уже существующие постройки как жилые.
На участках с назначением «личное подсобное хозяйство» (ЛПХ), которые относятся к территориям поселений, можно возводить частные дома, прописываться в них и регистрировать право собственности на дом.
На сельскохозяйственных землях разрешено выращивать культуры, но строительство жилых домов запрещено.
На территориях, предназначенных для ведения крестьянско-фермерского хозяйства, также не допускается возведение жилых домов. Если земли имеют статус сельскохозяйственных, то на них нельзя строить жилые дома. На полях можно размещать только объекты, необходимые для сельскохозяйственной деятельности, такие как теплицы, амбары и другие.

Если вы хотите оформить дом на дачном участке, это можно сделать легко и просто. Сейчас действует упрощённая процедура регистрации, которая называется «дачная амнистия».

Регистрация здания на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), может потребовать больше усилий. Для регистрации дома в Росреестре необходимо предоставить несколько документов: технический паспорт, акт ввода в эксплуатацию и заявление. Если ваш дом был введён в эксплуатацию до 2018 года, то акт не потребуется.

Стоимость регистрации дома

На стоимость регистрации дома на собственном участке влияет множество факторов. Это и госпошлина, и затраты на приведение различных документов в надлежащий с юридической точки зрения вид.

За государственную пошлину при подаче заявления в Росреестр граждане России должны заплатить 2 000 рублей. Выписка из ЕГРН обойдется в сумму от 400 до 1 100 руб.

Цена кадастрового паспорта зависит от стоимости недвижимости и земельного участка. Оформление документов на каждый вид имущества обойдётся примерно в 5000 рублей. Кроме того, за срочное оформление бумаг может взиматься дополнительная плата.

Если вы решите зарегистрировать дом самостоятельно, это обойдётся вам значительно дешевле, чем обращение в юридическую фирму. Вам нужно будет оплатить государственную пошлину и услуги бюро технической инвентаризации, что в сумме составит около 3000 рублей.

Если вы решите оформить право собственности на объект, построенный без разрешения, вам придётся столкнуться с судебными расходами. Их размер может варьироваться от 30 000 рублей и выше, в зависимости от обстоятельств дела. В итоге сумма может составить несколько сотен тысяч рублей.

Если дом находится на территории СНТ, он не предназначен для постоянного проживания, и владелец зарегистрироваться там тоже не сможет.

4 причины отказа в регистрации дома

Иногда люди сталкиваются с тем, что не могут зарегистрировать свою недвижимость. БТИ может отказать в выдаче документов, или кадастр не примет заявление. Наиболее частые и понятные причины таких отказов:

1. Объект недвижимости не попадает под установленные требования для домов ИЖС.

Возведенное здание не соответствует нормам и правилам, например:

дом имеет больше чем три этажа;
общая высота строения больше 12 метров;
дом примыкает к другим объектам.

Зарегистрировать право собственности на такие постройки ИЖС по закону не получится.

2. Земельный участок оформлен в собственность с ошибками.

Если вы не убедитесь в достоверности данных об участке перед тем, как подписать договор купли-продажи, при постановке на учёт жилого дома могут возникнуть проблемы.

неправильное межевание надела;
несовпадение информации в документах и в реальности;
наличие судебных споров относительно участка.

Для решения всех вопросов и недоразумений даётся три месяца. В течение этого времени рассмотрение заявления будет приостановлено.

3. Дом построен без разрешения надзорных органов и градостроительного плана территории.

При проектировании будущего дома за основу берут градостроительный план. Строительство зданий на частном участке возможно только при наличии соответствующего разрешения, которое выдается на срок до 10 лет.

Если жилой дом был построен без соответствующих документов, он может быть признан самовольной постройкой и снесён по решению суда.

4. Дому не присвоен почтовый адрес

Если у вашего жилья ещё нет почтового адреса, обратитесь в Бюро технической инвентаризации (БТИ), чтобы его назначить. Это нужно сделать до того, как вы подадите заявку на государственную регистрацию дома. После подачи заявления его должны одобрить в течение 18 рабочих дней.

Строительство собственного дома требует серьёзного подхода и внимания к деталям. Убедитесь, что вы следуете всем правилам: проверьте документы на участок и получите разрешение на строительство. Это позволит вам без проблем зарегистрировать своё жильё и получить право собственности на него. В итоге у вас появится загородный дом, где вы сможете наслаждаться комфортной жизнью.

Санкции за незарегистрированный самострой

Если при строительстве не были соблюдены установленные нормы и правила, а также если нет подтверждения соответствия от надзорных органов, то построенный дом нельзя будет поставить на кадастровый учёт. В этом случае здание будет считаться самостроем.

В России такие постройки являются незаконными и влекут за собой административную ответственность. В некоторых случаях собственник может быть обязан снести здание.

К административной ответственности владельца самостроя могут привлечь представители органов власти. Однако это не относится к гаражам, баням, хозяйственным и подсобным помещениям.

Пока владелец участка не был замечен с неофициально возведённым домом или другим строением, ему ничего не угрожает, даже если у него нет разрешения на строительство. Однако, если собственник захочет узаконить своё жилище, ему придётся столкнуться с трудностями.

В судебном порядке ему нужно будет доказать чиновникам, что он имеет отношение к дому, что ему необходимо предоставить право собственности и что его требования законны. Не все решения принимаются в пользу хозяина самостроя, поэтому нельзя рассчитывать на быструю регистрацию имущества в любое время.

Для многих россиян остаётся неясным, что незаконная постройка не всегда может быть оформлена официально. Однако, чтобы доказать своё право собственности на дом или другой объект, необходимо обратиться в суд. Для защиты своих интересов в суде потребуется помощь адвоката, а это дополнительные расходы. Судебные разбирательства могут длиться много месяцев, и не всегда суд принимает положительное решение.

Иногда принимается решение о сносе неофициально построенного объекта, если он представляет опасность для людей или нарушает права окружающих. Затраты на снос самовольной постройки возлагаются на её владельца.

Эти меры направлены на повышение ответственности граждан и стимулирование их к официальному оформлению строительства, с предварительным получением разрешения на возведение дома.

3 этапа оформления самовольно построенного дома

Чтобы зарегистрировать право собственности на дом, построенный без разрешения, необходимо обратиться в суд и администрацию. Для этого нужно предоставить всю техническую документацию и получить разрешение на строительство в соответствующем государственном органе.

1. Законное получение разрешения на реконструкцию или строительство.

Все разрешения на реконструкцию и строительство выдаются муниципальными органами. Порядок этой процедуры определяется нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации и местными административными регламентами.

Например, в Москве заявление рассматривается в Комитете государственного строительного надзора, а все работы будут производиться в соответствии с Постановлением № 145-ПП.

Чтобы получить разрешение на строительство, необходимо заказать проект дома и провести экспертизу документации. К пакету документов нужно приложить градостроительный план и свидетельство о праве собственности на земельный участок.

Если размеры дома и правила безопасности соблюдены, право собственности будет зарегистрировано на основании разрешения на возведение здания и акта ввода в эксплуатацию.

2. Узаконивание посредством госинспекции или госкомиссии

Уполномоченные комиссии в каждом регионе решают задачи:

обнаружение незаконных строений на муниципальных и государственных территориях;
оформление назначений о легализации самостроев или об их ликвидации;
контроль за исполнением предписаний, решение вопросов о регистрации домов;
работа над привлечением виновных граждан к ответственности.

В столице страны полномочиями по выявлению и пресечению незаконного строительства обладает межведомственная Городская комиссия. Её деятельность регулируется Постановлением № 234-ПП.

3. Легализация через суд.

Если владелец неоформленного дома не может зарегистрировать его в административном порядке, он может обратиться в суд. Суд может признать право собственности владельца на такой дом или обязать муниципальные органы провести регистрацию самостроя. Для этого нужно подать исковое заявление.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса РФ, суд может установить право собственности владельца на самострой, если:

собственник предоставил доказательства владения землей;
строение отвечает нормам безопасности, установленным законодательно;
легализованный самострой не нарушает интересы иных граждан.

Если здание было построено другим собственником, суд может принять решение о передаче права собственности истцу, но с условием компенсации расходов застройщику.

Пошаговая инструкция по оформлению бесхозного дома

Согласно пункту 1 статьи 225 Гражданского кодекса Российской Федерации, бесхозной считается вещь, владелец которой неизвестен, не существует или отказался от неё.

В юридической практике такие объекты делят на несколько категорий. Если владелец дома пропал или отказался от своих прав на него, то специалисты называют такой дом «потеряшкой». Если же у здания или земельного участка есть владелец, но он не следит за состоянием своей собственности, то дом могут назвать «заброшкой».

К сожалению, не существует единого списка всех бесхозных домов и частных территорий, на которых они расположены. Однако вы можете получить информацию о конкретном участке или здании, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это возможно, если имущество поставлено на учёт.

В справке вы найдёте данные о доме, его владельце и о существующих обременениях.

Если вы захотите провести регистрацию бесхозного дома, следуйте данной инструкции.

Шаг 1. Поиск собственника и расследование о состоянии объекта.

Обязательно узнайте, кто является владельцем этой собственности. Если вам нужно найти информацию о доме и прилегающей территории, которые находятся на территории садового товарищества (СНТ), обратитесь к председателю этого объединения. Он сможет предоставить вам данные о доме и участке, такие как кадастровые номера и адрес.

Чтобы упростить процесс поиска, воспользуйтесь современными методами. Например, вы можете использовать публичную кадастровую карту, на которой указаны кадастровые номера участков и домов в разных районах. Также вы можете запросить выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости).

Если вы не уверены, относится ли дом к СНТ, обратитесь в местную администрацию, которая выдаёт разрешения на строительство. Там вы сможете получить информацию о заброшенных хозяйствах.

У органов власти есть данные о человеке, который запрашивал разрешение на строительство здания. Это поможет вам узнать, кому принадлежит интересующий вас дом.

Вариант 1. Если вы узнали, кто является владельцем строения, вы можете предложить ему продать вам дом по договору купли-продажи. Если же информации о строении в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нет, то сначала нужно поставить его на кадастровый учёт. Важно помнить, что земельный участок и строения на нём неразрывно связаны друг с другом. В соответствии с Земельным кодексом РФ они должны принадлежать одному владельцу. Поэтому рекомендуется одновременно оформлять право собственности как на дом, так и на земельный участок, на котором он расположен.
Вариант 2. При выполнении инструкции собственник строения до сих пор неизвестен? Повторно обращайтесь в администрацию населенного пункта и выполняйте следующий этап.

Шаг 2. Оформление заявления о передаче заброшенной земли в собственность или аренду.

В результате проведённого вами поиска было установлено, что владелец дома отсутствует, а земельный участок, на котором расположено строение, относится к садовому некоммерческому товариществу. При этом запись в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отсутствует.

Для того чтобы зарегистрировать права на бесхозный дом, вам необходимо подать заявление о постановке имущества на учёт в уполномоченный орган власти по местонахождению объекта.

Запись о доме в ЕГРН внесут в течение 15 рабочих дней с момента подачи заявления, и вы получите уведомление об этом. Если у имущества есть владелец, который отказался от своих прав на дом, то строение поставят на учёт, и уведомление об этом также получит бывший собственник.

В течение года после того, как дом был внесён в реестр бесхозного имущества, следует ожидать, что объявится его прежний собственник. Если этого не произойдёт, то уполномоченный орган местного самоуправления может обратиться в суд. По решению суда право собственности на дом перейдёт к администрации.

В крупных городах, таких как Москва, Санкт-Петербург и Севастополь, за поиском и регистрацией бесхозных участков и домов следят органы исполнительной власти регионов. В случае необходимости они обращаются в суд для установления права собственности.

В других регионах страны все вопросы, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимость, решают уполномоченные органы. Они принимают заявления от аппарата местного самоуправления, на территории которого находится оформляемое имущество.

Власти проводят аукционы, где выставляются на продажу заброшенные участки земли и дома. Победив в аукционе, человек может стать владельцем этой недвижимости. В некоторых случаях, согласно части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, можно приобрести бесхозный дом без проведения торгов.

Члены садоводческого некоммерческого товарищества (СНТ), на территории которого находится заброшенный дом, имеют преимущество в его приобретении, если этот участок не предназначен для общего пользования. Если территория не используется для общих нужд, то есть не является общей собственностью, то заброшенный дом можно оформить в собственность в течение примерно одного года.

Шаг 3. Установление права собственности на заброшенный дом и участок.

Вы нашли владельца имущества и договорились с ним. Чтобы зарегистрировать своё право на это имущество, вам нужно предоставить пакет документов и два заявления.

от продавца – о государственной регистрации передачи права собственности;
от покупателя – о праве собственности приобретателя на участок земли.

Передать документы можно так:

принести заявление в МФЦ;
переслать по почте отправлением с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении;
отправить по электронной почте.

Если вашими делами занимается другой человек, например, ваш представитель, он должен иметь на руках нотариальную доверенность от вас. После того как будет принят акт или заключено соглашение, регистрация права собственности должна быть произведена в течение 5 дней.

Если бывший владелец не найден, действуйте в соответствии с шагом 2.

Шаг 4. Вступление в право владения.

После завершения всех процедур на вашем договоре появится специальная регистрационная надпись, а также вам выдадут выписку из ЕГРН, подтверждающую ваше право собственности на дом и участок.

Какова стоимость оформления заброшенного дома?

При регистрации права собственности на заброшенный дом вам необходимо будет оплатить государственную пошлину. Кроме того, возможны дополнительные расходы по следующим статьям:

выписка из ЕГРН;
приобретение или аренда бесхозного участка и дома, если такой имеется;
ликвидация старого строения, если новый собственник не собирается им пользоваться;
возведение новых построек на этой земле, если требуется новому владельцу.

Иногда заброшенные здания нуждаются в ремонте, реконструкции и значительных финансовых вложениях. Необходимо учитывать расходы на услуги нотариуса при заключении договора, а также на юридические консультации и другие сопутствующие услуги.

Скрытые условия

В работе юристов нередко возникают ситуации, когда человек становится владельцем заброшенного строения и участка, но затем появляется прежний владелец. Он утверждает, что не был уведомлён органами местного самоуправления о сделках с недвижимостью и не знал, что его собственность была признана бесхозной.

Предыдущий владелец может потребовать вернуть участок, оспорить ваше право собственности и даже попытаться выселить вас. В таком случае вам придётся отстаивать свои права в суде.

Читать дальше про то, как оформить дом в собственность

Регистрация дома: пошаговая инструкция и подводные камни